Bienvenidas a esta segunda parte
de la videoclase dedicada a la regeneración urbana,
donde vamos a abordar uno de los tres tipos de actuación
de régimen especial que hemos identificado
como las actuaciones en un medio urbano
y que concretamente se titula regeneración y renovación urbana
integrada.
Lo primero que tenemos que señalar o digamos identificar es
qué es esto de la actuación de regeneración urbana.
Y en ocasiones se confunde con otro tipo de intervenciones
y por lo tanto precisamos de aclarar.
En las imágenes que ven en pantalla pueden ver dos ejemplos
de intervención.
La primera en la parte superior
lo que van a ver es una actuación de rehabilitación edificatoria
por cuanto que no se interviene sobre ninguna otra cosa
que sea la propiedad privada.
Sin perjuicio de la bondad de la misma,
que lo que permite es la recuperación o rehabilitación energética,
la garantía de la accesibilidad o la conservación de los edificios.
En las dos imágenes inferiores,
lo que están viendo es una actuación de reforma
o renovación de la urbanización, por cuanto a lo que se produce,
es una sustitución integral, esto es, se produce la eliminación
de la ordenación anterior de los edificios
y se financia a través de incrementos de edificabilidad.
Otro tanto podemos decir de estas dos imágenes paradigmáticas
de las nuevas intervenciones en los últimos años,
como son la realización del proyecto de reparcelación
y de intervención sobre la isla de Forozalor
en Bilbao o la tan reconocible imagen de la intervención sobre el ámbito
de la zona del Museo Wohenheim también en Bilbao.
Estos tipos de actuación no son actuaciones de regeneración,
por cuanto que sustituye todo vestigio anterior,
sino que se trata de actuaciones de reforma o renovación
de la urbanización.
Por tanto, son actuaciones de creación
de nueva ciudad sobre un suelo ya transformado.
Por tanto, para identificar los rasgos concretos
tenemos que hacernos una serie de preguntas que nos van a ayudar
a identificar sus claves.
¿Qué es una actuación de medio urbano de regeneración y renovación urbana?
Pues para ello tenemos que acudir en primer lugar a los objetivos
de la ley que la dio pie, la ley de las tres R's,
y así definía como objetivos de aquella ley
que los poderes públicos formularán y desarrollarán
en el medio urbano las políticas de su respectiva competencia
de acuerdo con el principio de sostenibilidad económica,
social y ambiental,
obsérvese, digamos, las tres patas de la sostenibilidad,
también de cohesión territorial,
eficiencia energética y complejidad funcional,
para garantizar una serie de aspectos.
Que el uso residencial cumpliera su función de dignidad,
esto es, que tuviera condiciones de habitabilidad,
seguridad, accesibilidad, eficiencia energética
y que además fuera socialmente integrada.
Que se consiguiera la movilización económica y social
mediante la recuperación del sector de la construcción,
que hubiera una mixtura, una hibridación de usos que mejorara
la funcionalidad de las dotaciones y equipamientos públicos
y privados para el desarrollo del empleo,
que se garantizara la accesibilidad universal,
que se pusiera en valor el turismo y la cultura como mecanismo
para la habitación urbana.
Y con ello se produjeron ahorros de recursos naturales y energéticos
y una reducción de la generación de los residuos
y de los impactos ambientales.
Para ello se definió unas actuaciones de régimen especial
que desbordan sin duda el marco jurídico urbanístico anterior
porque lo que son estas actuaciones son aquellas actuaciones
que tienen por objeto realizar obras de rehabilitación edificatoria
cuando existan situaciones de insuficiencia o degradación
de los requisitos básicos de seguridad y habitabilidad
de las edificaciones.
Hasta aquí serían las actuaciones de rehabilitación.
A continuación, nos dice la propia definición,
y serán de regeneración y renovación urbanas
cuando afecten tanto a edificios como a tejidos urbanos,
esto es, al suelo, a la urbanización,
pudiendo además llegar a incluir obras de nueva edificación
e institución de edificios previamente demolidos.
Es más, si estas actuaciones de regeneración y renovación urbana.
Tendrán carácter integrado o pueden ser de carácter integrado
cuando articulan medidas sociales, ambientales y económicas enmarcadas
en una estrategia administrativa global y unitaria.
¿Quién se ve afectado por este tipo de actuaciones?
Cuando se apruebe mediante las técnicas urbanísticas habituales,
¿quiénes son los primeros que se ven afectados?
¿Quiénes son los obligados?
Tenemos que observar el orden y la apelación en la propia ley.
Así, los primeros obligados
serán los propietarios en sus distintas configuraciones
y los titulares de derechos, en función del contrato en su caso.
Dejando o reservando la obligación de la administración sólo
cuando los demás no tengan el deber legal de los propietarios
de asumir dicho coste.
Esto es, la administración nunca está obligada por cuanto
que las actuaciones urbanísticas son los propietarios participantes,
que aquí son todos, los que están sujetos al costeamiento
y a la ejecución de dichas actuaciones.
Por tanto, la administración pasa a desplegar una función distinta,
una función de impulso, de minimización,
dejando el papel protagonista a los propietarios,
que son los beneficiados de la actuación en primer término.
Como vemos, es una óptica distinta
a la desquita en la primera parte de esta microcredencial.
Sin embargo,
cuando se va a describir quiénes pueden tomar la iniciativa,
observemos que los papeles se invierten
y son las administraciones públicas quienes tienen que impulsar.
Llamamos administraciones públicas o entidades públicas adquisitas
o dependientes,
y sin embargo los propietarios pasan a un segundo plano,
sin perjuicio en lo cual todos los propietarios
deben desarrollar una función muy relevante,
puesto que ellos son los llamados a decidir también
cómo se van a hacer las cosas y qué van a querer hacer
en sus propios ámbitos de intervención.
Puesto que ellos son los que tienen que afrontar
y costear los costes de dicha intervención,
para lo cual ya no se requiere la unanimidad
como venía siendo habitual a través de la ley
de propiedad horizontal.
¿Dónde se aplican
y con qué reglas básicas se aplican este tipo de actuaciones?
Pues va a haberse beneficiado de todas las técnicas posibles
y que están ya recogidos para las actuaciones normales
o de régimen general.
Por tanto, podrán ser actuaciones
con y sin alteración de la ordenación.
Esto es, no se precisa que haya incrementos de edificabilidad
o que haya una nueva reordenación para aplicar las actuaciones
sobre el medio urbano.
Eso sí, tendrán que vehicularizarse a través de lo que se llaman
los planes especiales, pudiendo ser posible también
a través de los planes generales de ordenación urbana
y las ordenaciones.
Se van a beneficiar
de todas las regulaciones más flexibles posibles,
pudiendo ser limitarse a ámbitos continuos y discontinuos,
esto es, partes juntas y partes separadas,
que quedan vinculadas de manera jurídica
para la mayor flexibilidad posible de su gestión.
Además, ¿cómo se aplican?
Pues bien, aquí vamos a identificar un elemento especial o singular,
que es la memoria de vida económica de este tipo de actuaciones.
Esto es, los planes especiales que delimiten este tipo
de actuaciones de las actividades en medio urbano
deben de incluir los siguientes aspectos.
Una motivación,
como viene siendo normal, esto es, una justificación
de los fines, intereses, necesidades y conveniencia,
incluso de manera reforzada,
tal y como ha señalado el Tribunal Supremo al efecto,
tiene que haber una identificación de todos los bienes catastrales,
los propietarios, los ocupantes legales,
toda la relación de derechos que concurren en este ámbito.
Además, tiene que ver una memoria de viabilidad económica,
la denominada Miamu, que analizaremos más tarde,
y además del informe de sociedad económica,
los dos instrumentos económicos que van a estar incluidos
en estos planes especiales.
Además, se debe proporcionar un avance
de la equidistribución o distribuciones
de todos los afectados de los costes derivados, que es distinta
de la equidistribución de beneficios y cargas clásicas
de las actuaciones convencionales.
Y por tanto se deben recoger todos los costes
y todos los beneficios imputables a la misma.
Además, deberá existir un plan
o un avance del plan de relevo temporal y definitivo
de todas las personas que vivan y que tengan que verse afectados
por esta actuación, así como de las actuaciones
y el derecho de retorno de estas.
Además, se incluirá un anteproyecto
y una planificación de dichas actuaciones
para poder evaluar económicamente cuáles son su alcance concreto.
Por tanto, como se puede ver,
la clave está en lo económico.
Por tanto, necesitamos identificar
y diferenciar los tres instrumentos económicos clásicos
que permiten canalizar los instrumentos de planeamiento.
Por un lado vamos a tener la memoria y habilidad económica.
Por otro lado vamos a tener la estudia
y habilidad económico-financiera del reglamento de planeamiento de 1978
y por otro tenemos el informe de sostenibilidad económica.
La primera es la que se va a definir en estas actuaciones
de régimen especial.
Es el instrumento para la comprobación,
en términos de rentabilidad,
de adecuación de los límites del deber legal de conservación
y de un adecuado equilibrio entre los beneficios
y las cargas derivadas de la misma.
¿Para quién?
Para los propietarios incluidos en un ámbito de actuación
que se defina este tipo de actuaciones.
La vía económica constituye el análisis
del cumplimiento del límite de las obligaciones máximas
de los propietarios con respecto a la actuación por tanto
se debe evaluar todos los costes y todos los ingresos
de tal manera que el diferencial negativo
que va a salir va a ser compensado por las aportaciones obligatorias
de todos los propietarios que a su vez estarán limitadas
por la aportación máxima o el límite máximo
definido en el propio texto
refundido que es el 50% del valor de reposición bruto.
Si no hayamos actualizado
y que, por tanto, será un valor tendencialmente creciente.
El estudio, por diferenciación de la anterior,
el estudio de viabilidad económico-financiera, el EBEF,
es el instrumento de evaluación económica
de la actuación y definición
de quién debe asumir los costes de la misma.
Por extensión y aplicación
de la obligatoriedad de la participación en la actuación,
implica justificar la garantía de beneficio de la misma.
Esto es, que el conjunto de la eficacidad menos
las cargas es superior a cero, si eso fuera así,
en las actuaciones que tienen incremento de eficacidad,
pero en este caso todos los ingresos serán muy superiores,
o todos los incrementos de valor
serán superiores a las cargas urbanísticas que se definen.
Y en tercer lugar tenemos el Informe de Sociedad Económica,
el ISE,
que es el documento que se exige para las actuaciones
de transformación para ponderar el impacto de la actuación
sobre las haciendas públicas afectadas por implantación
y el mantenimiento de las infraestructuras necesarias
o la puesta en marcha
de la prestación de servicios resultantes y además la comprobación
de la suficiencia y adecuación del suelo destinado a usos productivos.
Lo que nos está preguntando,
lo que nos está analizando el ISE es si la administración local
puede sufragar el mantenimiento y conservación de la organización
una vez que ésta termina.
Esto es, una vez que se entrega la organización,
que se acaba la actuación rehabilitadora,
¿qué es lo que ocurre?
Y por tanto,
si va a haber ingresos suficientes para la conservación y mantenimiento
de esa infraestructura que está al servicio de todos.
Por tanto, tendremos que analizar los ingresos públicos
que sean superiores al coste de mantenimiento
de la administración, en cuyo caso, si eso no se produce,
no serviría poder aprobar la actuación.
Por tanto, si ponemos de manera comparativa
las tres formulaciones,
podemos observar que el estudio de viabilidad
económico-financiera es el análisis del resultado a corto.
Esto es, estrictamente a finalización de la actuación.
El informe de asistencia económica es el resultado a largo.
¿Qué es lo que ocurre después,
una vez que ha terminado la actuación?
Y la memorabilidad económica de las actuaciones en el medio urbano
es la comprobación de la viabilidad de un régimen especial,
donde se van a incluir todos los costes, todas las cargas,
todos los beneficios y todos los ingresos,
que a su vez estarán limitados por las aportaciones
de los propietarios incluidos en la misma.
Por tanto, tenemos que analizar
si se produce un lucro a corto de los propietarios
o la sostenibilidad del conjunto.
Esa es la clave.
¿Cuándo se aplica?
¿Qué efectos tiene cuando aplicamos este tipo de actuaciones?
Lo primero que tenemos que destacar es que no existe una regla física.
Extiéndase que no existe un régimen
de cuánta es la edificabilidad que tiene que existir,
si hay métodos cuadrados dotacionales,
si debe existir una regla de equilibrio
de cualquier otra para delimitar o establecer comparativamente
contra otras actuaciones.
Solo existe una regla y es la viabilidad económica,
lo cual le dota de una flexibilidad,
un compromiso y una iniciativa para todos los afectados
y todos los vinculados por la misma.
Por otro lado, tiene una serie de efectos,
esto es, una vez que se apruebe este tipo de actuación,
comporta en primer lugar la declaración de utilidad pública
y los efectos de la aplicación de los regímenes de desproporción,
venta y distribución forzosa ante situaciones de bloqueo,
lo cual va a permitir una gran potencialidad
a este tipo de actuaciones.
En segundo lugar, legitima la ocupación
de las superficies de los espacios libres
o del dominio público de titularidad municipal,
que sean indispensables para la estación de ascensores
u otros elementos para garantizar la aceleración universal,
así como la rehabilitación energética.
Marca el inicio de las actuaciones a realizar
y, además, y de manera muy significativa,
determina la afección real, directa e inmediata al cumplimiento
del deber de costear las obras.
Esto es, al igual que se hace para las cargas de urbanización
en las actuaciones convencionales.
Por tanto, observamos que el deber de conservación de cada propietario
va a quedar afecto a la actuación,
que va a ser precisamente lo que va a permitir su viabilidad.
En resumen,
la actuación sobre el medio urbano de regeneración y renovación urbana
integrada une la actuación urbanizadora y edificadora,
esto es, rehabilita,
sustituye y además permite construir nuevos edificios.
El objeto no es la producción de solares,
como es en las actuaciones de transformación clásica,
sino la regeneración del tejido urbano,
edificios y urbanización.
Además, implica o requiere tener un conocimiento integral del mismo,
donde se establezca o se contemple que la valoración de participación
significa la garantía de no pérdida,
esto es, los propietarios van a haber acrecentado su patrimonio,
otra cosa es que no lo hagan de manera monetaria,
pero sus bienes se van a haber incrementado en su valor.
Además, implica que la valoración de participación significa
que el impacto sea el menor posible sobre su patrimonio personal,
sobre los propietarios.
Por tanto, hay una llamada a la moderación de las exigencias.
Y además, este tipo de actuaciones de régimen especial
requiere la definición de una memoria económica,
de viabilidad económica realista,
donde se contemplen.
Todos los beneficios, todos los ingresos,
todas las cargas y todos los costes.
Sobre todo lo que produce además
es la ruptura de la asociación entre plusvalía y edificabilidad,
puesto que todos los incrementos de valor
quedarán afectos y servirán para determinar precisamente
esa viabilidad económica realista.
Por tanto, los mecanismos clásicos
de equidistitución también han de ser revaluados,
de manera que no se participa por superficie,
como en el suelo urbanizable,
como en la creación de nueva ciudad, sino por valor,
como antiguamente se definía para el suelo urbano.
A modo de conclusiones me gustaría trasladarle las siguientes ideas,
y es que la ciudad debe mantenerse
porque la alternativa de la sustitución de la ciudad
cada 80 o 100 años no es una opción por razones económicas,
urbanísticas y sociales.
Por otro lado, el cambio de tendencia es cierto
que tendrá un arranque muy difícil,
porque la rehabilitación de una vivienda,
de un portal, esto es, la intervención individualizada,
no puede impedir la degradación de un barrio.
De forma que hoy por hoy,
mediante las intervenciones individualizadas,
no está garantizada la eficiencia de la inversión en rehabilitación.
La actuación sobre el medio urbano
determina las medidas para garantizar que en aquellos ámbitos
en que se permite una actuación de regeneración y renovación urbana,
la inversión sea verdaderamente eficiente,
tanto en la pública como en la inversión privada.
La actuación de regeneración y renovación urbana
integrada no sintoniza con la sensibilidad social dominante
y, por otra parte, la falta de liderazgo de características
de los representantes democráticos en las últimas décadas
tampoco contribuye al cambio de enfoque
y de actitud necesario.
La regeneración requerirá iniciativas sociales
para evitar la degradación de la ciudad y la AMURRI,
la actuación de regeneración y renovación,
se dota de esos mecanismos
para que las situaciones de regeneración con respaldo
ciudadano suficiente puedan llegar a un puerto.
Esto es, O es botonar, esto es, de abajo arriba,
o este tipo de actuaciones no serán posibles
porque la reactividad social las impedirá.
Por tanto, el itinerario para impedir la degradación urbana
pasa por el reconocimiento del problema,
por la asunción de la sociedad
de que las operaciones de cambio viejo
por nuevo gratis no son posibles y por iniciativas ciudadanas
para aprovechar los mecanismos previstos en las actuaciones
del medio urbano de regeneración y renovación urbana
integrada.
Con estas últimas reflexiones
me despido de todos ustedes, todos vosotros y vosotras,
hasta una nueva sesión.
Muchísimas gracias.