Muy buenas a todas y todos y bienvenidos
a una nueva videoclase del curso experto en Derecho Urbano.
En esta ocasión
vamos a realizar una introducción a las valoraciones urbanísticas
y para ello vamos a comenzar precisamente por la idea
o por el concepto de valor, que a lo largo
de la historia ha habido varias definiciones sobre el mismo.
Aristóteles distinguía entre valor de uso de un objeto.
Lo cual lo definía como aquella utilidad o beneficio
que presta su propietario, y en segundo lugar,
identificaba el valor de cambio de un objeto, que era la cantidad
de alguna otra mercancía, habitualmente dinero,
por la cual se podía intercambiar dicho bien.
No obstante, a lo largo de la historia
y en función de las distintas teorías económicas,
ha habido historiadores o investigadores
o economistas que han definido distintos conceptos de valor, tales
como los definidores de Adam Smith, David Ricardo,
John Stuart Mill o Karl Marx.
Sin embargo, a nosotros lo que nos va a interesar en el campo
de las valoraciones de los bienes es el concepto de finalidad.
Puesto que esta, la finalidad,
va a condicionar qué normas de valoración,
qué criterios de valoración,
qué métodos de valoración y qué técnicas de valoración
vamos a tener que utilizar en cada caso.
Porque en España tenemos distintas finalidades y normas,
así podemos distinguir cuatro.
En primer lugar, las valoraciones que tienen como objeto
el análisis de los bienes de mercado o para el mercado,
que habitualmente se utilizan las normas internacionales
de valoración, las Market Value Basis of Valuation.
Cuando son operaciones financieras tales
como las garantías de seguros o garantías hipotecarias
se utilizan otras normativas como son la orden eco
o las normas del ministerio de hacienda.
Cuando su finalidad es el uso para aspectos fiscales
o catastrales, cada tipo de tributo tiene su propia norma de valoración.
Y por último, y más centrado en nuestro objeto del curso experto,
tendríamos la finalidad urbanística y expropiatoria,
la cual se va a regular mediante el texto
refundido de la Ley de Seguridad de la Habitación Urbana, su reglamento
de valoraciones y la Ley de Expropiación Forzosa
y su reglamento de expropiación forzosa.
De manera instrumental, aplicaremos también
las leyes urbanísticas de cada comunidad autónoma,
donde debemos constatar ya desde un primer momento
en que cada finalidad y cada normativa
va a arrojar un valor distinto para el mismo bien,
pero lo cual resulta igualmente lógico,
puesto que la finalidad condiciona su valor.
En España también tenemos que tener presente un aspecto fundamental
que mutó o cambió con la ley de suelo de 2007.
Son las situaciones básicas de suelo,
puesto que ya la regulación de las valoraciones
no se realiza en materia urbanística y expropiatoria,
no se realiza en función de la clasificación del suelo,
sino en función de la situación básica.
Y la regulación actualmente sólo identifica dos tipos
de situación básica que agotan todo el espectro.
En primer lugar tenemos el suelo rural,
que es aquel que no está funcionalmente integrado
en la trama urbana
y que por tanto no tiene las redes y servicios
o tampoco está consolidado en un cierto grado de edificación.
Y por otro lado tenemos el suelo en situación básica
urbanizado, que es el que ha sido de manera efectiva,
legal y adecuada transformado por la urbanización.
En ambos casos se valora conforme a su naturaleza,
pero solo en el caso del suelo urbanizado integra
su destino urbanístico,
porque dicho destino ya se ha hecho realidad,
esto es, ya está urbanizado y por tanto acrecienta,
patrimonializa esa finalidad urbanística,
mientras que el suelo en situación básica rural
todavía no ha llegado a ese estadio.
Con esta clase introductoria
de sobrevaloraciones pretendemos los siguientes objetivos,
limitados eso sí al marco español o del sistema urbanístico español.
En primer lugar, identificar las finalidades y normas
de que rigen las valoraciones, identificar las claves y criterios
que rigen las valoraciones urbanísticas,
introducir los métodos de valoración y sus nociones básicas de aplicación
para su posterior aplicación en procesos urbanísticos
y concretamente en los reparcelatorios.
Para ello, vamos a analizar
cuáles son los métodos de valoración urbanística,
distinguiendo los cuatro métodos fundamentales,
el método de capitalización de rentas, el método de reposición,
el método de comparación y el método de residual en su variante estática,
para alcanzar unas conclusiones finales.
En cuanto a los métodos de valoración,
tenemos que definir o delimitar cuál es el ámbito de aplicación.
Así, en España, las valoraciones del suelo,
las instalaciones, construcciones y edificaciones
y los derechos constituidos sobre ellos o en relación con ellos,
se rigen por lo dispuesto en el texto refundido,
en ese artículo 34 nos lo señala, cuando tengan por objeto
cuatro elementos o cuatro objetivos.
Uno, la verificación de operaciones de reparto de beneficios y cargas,
en defecto de acuerdo lógicamente de los sujetos afectados,
que siempre tendrán la posibilidad de valorar según su propio criterio,
pero siempre que exista unanimidad en dicha valoración.
En segundo lugar, la fijación del justiprecio en la expropiación.
En tercer lugar, la fijación del precio
a pagar al propietario en situaciones de venta o sustitución forzosa.
Y por último, la determinación de las valoraciones en supuestos
de responsabilidad patrimonial de las administraciones públicas.
En cuanto a los criterios generales de la evaluación de los inmuebles,
tenemos que tener presente que la evaluación del suelo
o de un inmueble se corresponde a su pleno dominio libre
de toda carga, gravamen o derecho limitativo
de la propiedad.
Por tanto, cuando estamos otorgando un valor,
están incluidos tanto la nuda propiedad
como todo el conjunto de derechos reales que puedan existir,
tales como la hipoteca o servidumbres u otros.
El suelo se tasará conforme a la forma establecida
en los siguientes artículos de la propia ley del suelo,
según su situación básica de suelo y con independencia de la causa
de la valoración o el instrumento legal que lo motive.
Esto es, da igual que la actuación sea urbanística
o de otras actuaciones sectoriales
que se seguirá valorando con estas mismas normas.
En cuanto a los métodos de valoración,
Claramente, el texto refundido va a distinguir los métodos
a aplicar en función de la situación básica de suelo.
Así, para la situación básica de suelo rural,
sólo habilitará el método de capitalización de rentas,
exclusivamente para el suelo, y el método de reposición,
exclusivamente para las construcciones.
En situación básica de suelo urbanizado,
se aplicará el método residual para el suelo
y el método de comparación para las construcciones.
La determinación, regulación y concreción
de las fórmulas que se utilizan en cada caso están recogidas
en el Reglamento de Valoraciones del Real Decreto 1492-2011.
Entrando ya en lo que son los métodos de valoración,
vamos a adentrarnos en el primero de ellos,
en el método de capitalización de rentas,
cuya aplicación es exclusiva al suelo en situación básica rural.
Se define como el valor que se obtiene
por el método de capitalización aquel del derivado de su capacidad
de generar valor de producción en función de su rentabilidad,
lo cual se basa en realizar una distribución
de los ingresos y gastos a lo largo del tiempo futuro
y traerlos al momento de la valoración.
Por tanto, se deben prestar todos los ingresos y todos los gastos
y fijar el tipo de capitalización, el rendimiento económico del dinero.
Cabe hacer uso de conceptos como la infracción,
pero no es habitual, dado que esta no suele ser predecible
y tenemos que utilizar un sistema objetivo de valoración.
Este sistema también se utiliza para obtener el rendimiento
de una operación, tales como el valor actual neto o la TIR,
la tasa interna de retorno.
Tiene dos tipos de formulación,
no se me asusten por favor con la función polinómica,
que sería la que se utiliza con carácter general
para la capitalización de rentas de explotación de renta variable,
que no es de uso habitual,
y sin embargo se utiliza generalmente la segunda, que es
cuando las rentas de producción son rentas de carácter constante.
Que siempre se producen en términos sucesivos
o términos infinitos, que es propio y característico
de lo que se define la propiedad, puesto que la propiedad,
hasta que no se resta o no se expropia,
evidentemente sería una propiedad por tiempo infinito.
Por tanto, el valor vendrá
por la expresión de la renta anual constante de la explotación,
medida en euros, dividida por el tipo de capitalización.
Este valor, a su vez, debe ser corregido
por lo que se llama el factor de localización.
Esto es, en función de la ubicación concreta del inmueble
se deberá aplicar este factor que, a su vez,
se obtiene del producto de tres coeficientes
o factores correctores.
El de accesibilidad a núcleos de población, uso 1,
accesibilidad a centros de actividad económica
y por ubicación en entornos de singular valor ambiental
o paisajístico.
El siguiente método que vamos a identificar
y que será de utilidad también en los procesos reparcelatorios
es el método de reposición,
que tiene su interés en señalar que es de exclusiva utilización
en situación básica del suelo rural y no puede ser utilizado
en situación básica del suelo urbanizado.
Consiste en estimar el valor de reemplazamiento
de un bien en el tiempo de la valoración depreciándolo
por el estado de la antigüedad.
Esto es, ¿cuánto cuesta construir ese bien?
Bien, a nuevo,
y por tanto tenemos que traerlo en función de cuál sea su antigüedad
o depreciarlo y cuál sea su estado de conservación.
Se calcula el valor de reposición a bruto
y se deprecia para obtener ese valor neto.
Debería ser el método menos usado puesto que sólo se utiliza
en unos supuestos concretos de la situación de suelo rural
y se van a sumar todos los costes para edificar uno nuevo
de construcción similar con iguales características
y con técnicas actuales para depreciarlo por su estado
y su edad requiere por tanto conocer las características del elemento
a valorar la medición, el levantamiento planimétrico,
las características construcción y de la urbanización circundante
como se puede ver en la formulación.
Todo depende del valor de esa construcción
y ese coeficiente beta de antigüedad y estado de conservación.
Y sólo puede ser utilizado esta valoración
siempre y cuando no se haya utilizado como elemento que genera rentas
en el sistema de un método de capitalización de rentas.
Ese coeficiente beta.
Bien expresado por esta fórmula a su vez,
que como ven depende de los valores A y C, siendo Al porcentaje de tiempo
transcurrido de vida útil bajo un sistema objetivo
descrito en el anexo 3 del reglamento de valoraciones
y un coeficiente corrector
según estado de conservación que sea estado normal,
degradado o estado ruinoso.
El siguiente método de comparación será el método de comparación
que se aplica exclusivamente en suelo urbanizado.
Y además que tiene que estar edificado.
Consiste en estimar el valor de un bien de un inmueble
sobre la base de datos de venta de propiedades o derechos parecidos.
Para ello es necesario disponer de información suficiente
y contrastada, libre de competencia y transparencia,
lo cual no siempre es fácil, puesto que el valor de las cosas
depende también precisamente de ese grado de concurrencia o competencia
y de la situación o operación de los distintos agentes,
de comprador y vendedor.
En teoría es el método más justo y objetivo,
basado en un comportamiento racional,
bajo el principio de sustitución de valor.
Y se basa en la observación del mercado,
los denominados testigos, que deben ser adaptados, reconciliados,
comparados, homogenizados,
según las distintas denominaciones de la doctrina,
y requiere investigar, por tanto, la oferta,
la demanda, el método de pago y la expectativa,
para justificar el correspondiente muestreo.
Para ello, el método de comparación utiliza el sistema de tasación
conjunta de suelo y la edificación por el método de comparación.
Por el cual, mediante un conjunto estadísticamente significativo
de transacciones reales
o de ofertas, que al menos tiene que ser seis muestras,
se obtiene los denominados comparables,
los cuales hay que homogenizar, hay que comparar con el elemento
que pretendemos valorar.
Para ello, al menos,
debemos identificar las características de localización,
uso, configuración geométrica de la parcela,
la tipología, parámetros suborganísticos básicos,
la superficie, la antigüedad y el estado de conservación.
Así como la calidad de la edificación,
los gravamenes o cargas que condicionen el valor atribuible,
derecho de propiedad y la fecha de toma de datos.
En función de cada uno de estos elementos de homogenización,
a cada factor se debe otorgar un valor de entre 0,7 y 1
para hallar ese criterio de homogenización o valor
homogenizado final por el método de comparación.
Cuando no existen elementos comparables,
porque a veces es difícil,
porque son elementos singulares de valoración,
tenemos esta otra formulación que depende del conflicto corrector
de antigüedad y estado de consolidación que hemos detectado
y hemos descrito en el método de coste
y también del factor de relación del valor estimado
entre las construcciones en esa zona expresado en tanto por uno.
Y por último tenemos quizás el método más utilizado
en las valoraciones urbanísticas que es el método residual.
Pero tenemos que tener presente que sólo se puede utilizar en suelo
urbanizado cuando su uso y edificabilidad estén previstos
y sin considerar la edificabilidad existente en curso.
Es un método sustractivo.
El valor del terreno de edificación se obtiene a partir, por tanto,
de un valor final que vamos a conocer,
que se obtiene por comparación, que es el ahorro en venta,
y una serie de ingresos que serán fruto
de la acumulación del producto terminado,
del cual deduciremos los costes y el beneficio necesario
para obtener los citados ingresos,
siendo el resto la cantidad en la que debe valorarse el suelo.
Por tanto, se requiere saber
cuál es la edificabilidad patrimonializada en ese suelo,
de tal manera que el valor del suelo
será el conjunto de las edificabilidades multiplicados
por cada uno de los valores de repercusión del suelo
según cada tipo de uso.
¿Cómo se obtiene ese valor de repercusión de suelo?
Pues se obtiene a partir del método residual
según la siguiente expresión.
El valor en venta dividido entre el factor
K menos el valor de construcción.
El valor en venta corresponde a ese valor del metro
cuadrado de edificación según el uso concreto
obtenido por el método de comparación.
El factor K corresponde a la ponderación
de los gastos y beneficios del promotor.
Repito, gastos y beneficios del promotor, que no de la construcción,
puesto que se diferencia la fase de promoción
de la fase de construcción.
El valor K habitualmente se sitúa, mejor dicho,
entre el valor de 1,2 y 1,5 y es de uso común
el valor de 1,4.
Y el valor de construcción son todos los costes de construcción,
incluidos los honorarios técnicos y jurídicos.
Por tanto, a partir de esa configuración
podemos obtener, esa formulación,
podemos obtener el valor de repercusión de suelo.
Hagamos un pequeño ejemplo.
Si tuviéramos un solar de 2.000 metros cuadrados de suelo
que tiene atribuido una edificabilidad de 2 metros
construidos por metro cuadrado de suelo,
de uso de vivienda libre, ¿cuál sería su valor de suelo?
Pues si tenemos que el valor de venta de la vivienda libre
es de 2.800 euros metro cuadrado construido
y el valor de construcción de la vivienda libre
es de 1.000 euros metro cuadrado construido,
entendiendo que es una promoción normal,
obtendríamos que el valor de repercusión de la vivienda libre
sería 2.800 dividido entre 1,4 menos 1.000.
Por tanto, tendríamos un valor de 1.000 euros metro
cuadrado de construcción de valor de repercusión de suelo.
2.000 m2 de suelo por 2 m2 de construcción
por m2 de suelo por 1.000 euros m2 construido,
obtendríamos que el valor del suelo sería 4 millones de euros.
Pues bien, descritas las cuatro metodologías,
podemos llegar a las siguientes conclusiones.
En primer lugar, la finalidad de la valoración
condiciona las normas, criterios, métodos y técnicas a utilizar.
Distinguimos cuatro finalidades fundamentales
en el sistema urbanístico español.
Las valoraciones de mercado,
las financieras, las fiscales y las urbanísticas expropiatorias.
Las evaluaciones urbanísticas sirven para el reparto de beneficios
y cargas, así como expropiaciones,
venta forzosa y supuestos de responsabilidad
patrimonial de las administraciones públicas.
El texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana
aplica los métodos de capitalización de rentas
y de reposición en suelo rural
y los de comparación y residual en suelo urbanizado.
Como vemos,
cada método tiene un ámbito concreto de uso y una formulación matemática
para poder objetivar el valor de un bien o derecho.
Pues con estas cinco conclusiones me despido de todos vosotros.
Hasta una próxima videoclase.
Muchas gracias.