Muy buenas a todas y todos
y bienvenidos a una nueva clase del curso experto en derecho urbano
donde vamos a abordar lo que es de manera introductoria
la reparcelación.
En la ejecución del planeamiento consiste llevar a término
esas determinaciones del planeamiento en cuanto a su urbanización.
La edificación, por tanto, es otra etapa,
por lo que la ejecución urbanística consiste en su materialización
mediante la transformación del suelo y su urbanización.
De esta manera,
el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana,
que es la regulación básica, establece la transformación
urbanística como una función fundamentalmente pública,
pero lo posibilita también para la intervención de la iniciativa
privada.
Pero ¿esta transformación
cómo se hace verdaderamente?
Pues en el sistema urbanístico español tenemos dos vías.
En primer lugar, tenemos la expropiación,
que consiste en el mero gasto público
de todos los costes de transformación, más, lógicamente,
los costes de justo y precio de la ablación de la propiedad.
Y en segundo lugar, tenemos la reparcelación,
que tendencialmente es una ejecución que se realiza
por los beneficiados privados.
Es esta la que nos vamos a detener en esta videoclase en su análisis.
Por tanto, dentro del marco español,
los objetivos que pretendemos con esta videoclase
es describir la pieza angular sobre la que descansa
la ejecución urbanística, identificar cuáles son sus requisitos,
objetivos y claves para su aplicación
y describir una eventual metodología de aplicación de la reparcelación
para su posterior asimilación en los ejercicios prácticos
que iremos realizando.
Para ello vamos a introducirnos sobre el propio concepto
de la reparcelación, cuáles son sus requisitos previos,
cuáles son los principios que rige la reparcelación
y cuáles son sus objetivos para alcanzar finalmente
una descripción completa de la metodología de la reparcelación
y con ello unas conclusiones finales.
La reparcelación,
como hemos visto también en otras videoclases,
es y ha sido la técnica mayoritaria desde la ley del 56,
por la cual se define como un procedimiento
que permite transformar la agrupación de fincas comprendidas
en una vía de ejecución, por tanto, en un ámbito
delimitado concreto de distribución de beneficios y cargas,
para su nueva división ajustada a plan entre los participantes
adjudicatarios en proporción a sus respectivos derechos,
Por lo que ha venido, se hizo en llamar,
la matrición física, económica y jurídica
de la ejecución del planeamiento.
La reparcelación, a su aprobación,
lógicamente, conlleva cinco efectos fundamentales.
En primer lugar, la transmisión a la Administración Municipal,
en pleno dominio y libre de cargas,
de las parcelas de la participación de la comunidad de las plusvalías,
habitualmente entre el 10 y el 15%
de la edificabilidad media ponderada que se establezca en ese ámbito
de la unidad de ejecución.
En segundo lugar, la subrogación con plena eficacia real
de las antiguas parcelas por las nuevas,
de tal manera que los propietarios aportan unos suelos
y salen con solares urbanizado.
En tercer lugar, la afectación real
de las parcelas adjudicadas al cumplimiento de las cargas
y el pago de los gastos.
Por tanto, en la nueva inscripción de las parcelas,
De las fincas no solo vendrá descrita lo que es la configuración geográfica
o geométrica o su superficie,
sino también verán descritas cuáles son los derechos afectos
o que se pueden desarrollar sobre esa finca
y cuál es el porcentaje de cargas del conjunto que deben ser soportadas
y levantadas previa a la siguiente etapa que sería la edificación.
En cuarto lugar,
la imposibilidad de concederse licencias de edificación
hasta que sea firme en vía administrativa
el acuerdo aprobatorio de la reparcelación
de la unidad de ejecución.
Y en quinto lugar, una vez firme en vía administrativa
el acuerdo aprobación efectiva de la reparcelación,
el deber de inscribir al registro de la propiedad
las fincas de resultado, para público conocimiento
de todos los operadores y agentes urbanísticos.
La reparcelación es la forma habitual de obtención
de todas las dotaciones públicas
adscritas o incluidas en una unidad de ejecución por el planeamiento,
con el único límite, lógico por otra parte,
de que no ponga en crisis la habilidad económica
de la actuación.
Funciona bien cuando los propietarios quieren ejecutar el plan,
porque es beneficiosa o es viable.
Por tanto, cuando la actuación es privada,
se establece lo que se llama la garantía de beneficio.
Esto es, que el conjunto de los beneficios es superior
a los costes o el valor inicial del suelo.
Por tanto, que la dificultad patrimonializable
por los propietarios es superior a las cargas de la actuación.
Opera en diversas modalidades de gestión,
generalmente con el sistema de compensación,
cooperación o agente de urbanización u otras según la regulación
de las comunidades autónomas.
Permite superar cierto grado de obstruccionismo
de los que no quieren que el plan se llegue a realizar
mediante la combinación de inyecciones y expropiaciones
que en algunos casos puede que sea problemática.
Y se incorpora al dominio público todos los suelos dotacionales
con la aprobación definitiva, con el efecto de la inscripción
de la reparcelación en el registro de la propiedad.
Con carácter previo a la realización de la reparcelación,
se deben de cumplir una serie de requisitos, tales como contar
con un planeamiento que defina la ordenación pormenorizada,
esto es, que tenga todo el detalle necesario de su regulación
y su ordenación para poder ser ejecutada con posterioridad.
En segundo lugar, tener delimitados los ámbitos
de ejecución de equidistribución de beneficios y cargas,
las denominadas unidades de ejecución o unidades de actuación.
En tercer lugar,
tener definido el sistema de ejecución, sea público,
privado o mixto.
En cuarto lugar,
disponer un orden de prioridades en la ejecución y una programación,
qué va antes que qué y en qué plazo se tienen que realizar
las distintas actuaciones que están incluidas
en la unidad de ejecución.
Y por último, realizar
y tramitar administrativamente todos los documentos técnicos,
económicos y jurídicos necesarios.
En la reparcelación, los derechos de cada propietario
son proporcionales a la superficie de suelo aportada.
Tanto suelo tengo, tanto porcentaje voy a tener.
Este construido no, y habitualmente no se participa
por el valor de la misma, ni tampoco por la superficie construida,
si esta parcela está construida,
sino simplemente por la extensión del solar.
Lo que se reparte son derechos futuros de edificación
sobre el suelo, medidos en metros cuadrados ponderados,
unidades de aprovechamiento ponderada, que son el valor
homogenizado en valores unidades constantes que son susceptibles
de ser distribuidos o repartidos.
Las adjudicaciones atienden al criterio de proximidad.
A la obligatoriedad de adjudicación se tiene más del 15%
y se supera la superficie mínima necesaria para la adjudicación.
Si no tienes derecho a adjudicación,
se te indemniza por los derechos futuros.
Habitualmente el suelo reservado para la vivienda
de protección pública se adjudica a la Administración
y el porcentaje de la partidón de la comunidad es libre de cargas.
Esto es, lo que obtiene el Ayuntamiento de manera directa
por mandato de ley no tiene que pagar cargas de permaneción
y por tanto el restante, el 85 o 90%,
paga el 100% de las cargas.
Las indemnizaciones son expropiaciones
y estas se calculan en función de la situación básica
y son pagadas por el conjunto de la comunidad reparcelatoria.
Ahora bien, si alguien participa,
esto es, si alguien aporta bienes en el negocio o a la actuación,
se aporta con conformidad y por tanto no va a existir la indemnización.
La asignación de las actividades también son indemnizables
y pueden ser de cese o de traslado.
También se incluyen los costes de relojo transitorio
definitivas que son parte de las cargas,
tanto de las viviendas, lógicamente, o de los negocios.
Y los costes y las cargas se adjudican en función
de las adjudicaciones.
Esto es, no tanto en función de la superficie origen,
que sirve como una orientación, sino simplemente en función
de las superficies finales de las parcelas de resultado.
Por tanto, eso puede requerir en algún punto
el que se produzcan lo que se llama los ajustes de excesos y defectos.
En materia de valoraciones,
se aplica el criterio excepcional de valorar la actuación
como si ya estuviera terminada, esto es, a suelo urbanizado,
y no como una expropiación que suele valorarse según el estado
en que se encuentre el bien en cada momento.
Los objetivos de la reparcelación no son sino que transformar
jurídica, económica y físicamente las propiedades
para acomodarlas a las previsiones de la ordenación previstas
por el plan.
En segundo lugar,
que la comunidad, entiéndase el ayuntamiento,
participe de las plusvalías de la actuación urbanística
sin repercusión de ningún tipo de coste.
En tercer lugar, que la comunidad,
nuevamente el ayuntamiento, obtenga gratuitamente,
por vía de cesión obligatoria, todas las dotaciones públicas
previstas por el plan, esto es, zonas verdes,
espacios libres, viarios, dotaciones públicas,
sean educativas, sanitarias o de otro tipo.
El objetivo fundamental es producir solares urbanizados y edificables,
con la capacidad de ser edificada.
También repartir la edificabilidad de manera
proporcionada entre los que asumen las cargas, de manera conforme
con sus aportaciones
por cuanto que exige el pronunciamiento afirmativo
y en su caso la ratificación de la participación en la actuación.
Pero los ajustes, como señalábamos anteriormente,
nunca son perfectos.
La pregunta es, ¿cómo encajar metros cuadrados, euros o dinero,
derechos, deberes, cesiones?
Todo es un conjunto, una amaralla de conceptos
que van a volcarse sobre la reparcelación.
Para ello, proponemos, o suele ser habitual,
seguir la siguiente metodología de cara a su correcta realización.
En primer lugar, es necesario hacer una identificación
de las parcelas origen y su superficie
generado de derechos, que suele ser objeto de numerosos conflictos,
puesto que todo el mundo discute cuál es su propiedad.
En segundo lugar, añadir al ayuntamiento como receptor
del porcentaje de la participación de la comunidad de las plusvalías.
Entre el 10 o el 15% de la eficacia media
ponderada según lo establezca la regulación
de cada comunidad autónoma.
En tercer lugar, calcular los porcentajes de derechos
de cada participante de manera proporcional
a la superficie de las parcelas de origen,
repartiendo entre el 90 y el 85% entre los propietarios participantes
y el 10 o el 15% al ayuntamiento con carácter libre.
En cuarto lugar,
calcular el valor de la unidad de aprovechamiento o dificultad media
ponderada.
Por tanto, cuál es ese valor económico
que tiene de manera homogénea cada derecho de cada parcela.
Identificar los solares de resultado,
su superficie y edificabilidad de cada uno de ellos.
Calcular cuántas unidades de aprovechamiento o dificultad
tiene cada solar de resultado a los efectos posteriores
de la adjudicación.
Y por tanto, adjudicar con los siguientes criterios.
Al ayuntamiento se le adjudica el 10 o el 15%
de la dificultad media ponderada total con la menor diferencia posible
a sus derechos,
para evitar que el ayuntamiento tenga que abonar ajustes por excesos
de adjudicación.
Y además, su adjudicación preferentemente suele
ser en vivienda de protección pública.
El resto, que se adjudica al resto de participantes,
tendencialmente propietarios privados,
se adjudica por el criterio de localización de cercanía
entre las fincas de origen y fincas de resultado.
A continuación se deben calcular cuáles son los ajustes
de edificabilidad, esto es, los excesos y defectos,
puesto que al final la cuenta de resultados
tiene que estar compensada.
Habrá gente que tenga un exceso de edificabilidad adjudicada
y por tanto tendrá que aportar dinero a la comunidad reparcelatoria
y en otros habrá un defecto, será una menor adjudicación
y será la comunidad reparcelatoria quien tendrá que indemnizar
a esos propietarios que están adjudicados en defecto.
Se debe calcular los costes totales de urbanización,
calcular una unidad de aprovechamiento de compensación
en la cual está incluida el coste financiero
de la urbanización.
Se debe calcular los costes individualizados de compensación
por cada propietario
y calcular la repercusión de la carga de urbanización
por cada propietario solar y determinar el porcentaje de cargas
vinculadas a cada finca para su posterior inscripción.
Y finalmente calcular el saldo inicial
de la reparcelación de acuerdo a los ajustes y saldos
y finales calculados,
de tal manera que en el momento de la aprobación definitiva
se puedan hacer las compensaciones económicas a unos y a otros.
Bien, a partir de aquí podemos ya extrapolar una serie de conclusiones
que nos permitan sintetizar
lo aprendido con respecto a la reparcelación.
La reparcelación urbanística ha sido y es una de las piezas claves
sobre las cuales se ejecuta el planeamiento urbanístico por parte
de la iniciativa privada en España.
Se basa en la distribución de beneficios y cargas en función
de la cuantía de suelo aportado.
Desde el punto de vista de las valoraciones,
es una excepción a la regla de valorar
lo que se reparte a actuación terminada.
Recordemos porque en expropiación se valora según su estado actual.
En cuarto lugar, permite a la Administración
obtener las dotaciones públicas
urbanizadas y parte de las jurisvalías a coste cero.
Y en quinto lugar, permite redistribuir
la propiedad privada, jurídica, económica y físicamente,
transformando de la situación de origen en una nueva ordenación
conforme con el plan.
Pues bien, con estas conclusiones me despido de todos vosotros.
Hasta la siguiente videoclase.
Muchísimas gracias.
Hasta pronto.