Hola a todos, mi nombre es Gloria Henao,
yo soy la directora académica de la especialización
en Derecho Urbano y la maestría en Derecho
y Gestión Urbanística de la Universidad del Rosario.
Esta es la tercera parte de las conferencias
sobre instrumentos de planeación en Colombia.
Hoy hablaremos de la ejecución del planeamiento en Colombia
y vamos a recordar un poco lo que vimos en los.
En las dos conferencias pasadas,
nuestra ley 388 generó instrumentos de planeación,
gestión y financiación.
En los de planeación encontramos el más importante,
que es el plan de ordenamiento territorial,
que es la carta de navegación de la planeación urbana
de todas las ciudades de Colombia y que comprende todo el territorio
municipal o distrital.
Y instrumentos de gestión urbana y financiación,
que son los que hoy vamos.
A desarrollar.
Y también existen unos instrumentos de control,
de control previo a través del licenciamiento y de control posterior
a través de las sanciones urbanísticas.
Entonces, para ejecutar el plan
existe un plan muy importante en Colombia
que se llaman los planes parciales.
Estos planes parciales son para grandes áreas
sin desarrollar, para expansión urbana,
para grandes áreas sin desarrollar en el suelo urbano
y para zonas de renovación urbana.
Este instrumento de planeación establece
no solamente la estructura urbana, o sea, los espacios públicos,
las vías, los servicios, los equipamientos públicos
y las normas de usos y edificabilidad de toda la zona,
sin que importe su estructura predial original,
porque este instrumento también genera un instrumento de gestión
que obliga a la asociatividad.
Estos planes parciales que ejecutan el plan de ordenamiento territorial
y que obligan a la asociatividad lo hacen
a través de algo que se denomina unidades de actuación urbanística.
Esto busca que la ejecución del planeamiento no sea predio a predio,
sino que se pueda hacer planificación y ejecución del plan de grandes zonas
sin importar,
o sea, sin que estén limitados por la delimitación local.
Esto implica que los propietarios de suelo
tienen que asociarse para desarrollar la zona que conforma la superficie
del plan y este se ejecuta a través de otros instrumentos
que son el reajuste de tierras cuando realmente, digamos,
cambia todos los linderos
o la integración inmobiliaria donde solamente se requiere el englobe,
O cuando se puede desarrollar predio a predio,
pero con una cooperación entre todos para poder desarrollar la
infraestructura del plan.
Entonces vamos a hablar un poquito de ese instrumento de ejecución
de estos planes parciales que son las unidades de actuación urbanística.
Las unidades de actuación urbanística,
una vez se hacen las bases para la actuación,
donde se establecen las condiciones sobre las cuales se van a realizar
y en gran parte las condiciones financieras
que van a desarrollar ese plan,
cuando se tiene la favorabilidad o el voto favorable del 51%,
del área de ese plan, pues lo que permite
es que se pueda hacer adquisición de suelo por expropiación del 49%
o de los propietarios reinoventes a un máximo del 49%.
En favor de la entidad gestora del plan,
que casi siempre es una fiducia mercantil,
y ellos entran a formar parte, digamos, de esa asociación gestora.
Esto lo que permite es que podamos ejecutar el plan
y hacer el proyecto con esa gestión
asociada sin tener en cuenta esa división predial.
Por ejemplo, aquí teníamos un plan parcial
de un área muy grande de expansión urbana
que está conformada por cuatro lotes.
Sin embargo,
hicimos una planeación que no responde a esa delimitación predial,
sino una planeación que responde a las necesidades de la ciudad.
Y. Digamos, hacemos este plan
que se hizo anteriormente, donde están las vías,
donde están los equipamientos, donde están las manzanas,
de una forma que sirve a la estructura urbana de la ciudad.
También esa unidad de actuación que nos permite poder obligar
a los propietarios a que se asocien para desarrollar
y ejecutar ese plan, esa unidad de actuación urbanística
también nos sirve para hacer reparto de cargas y beneficios.
Ese principio del que hablábamos anteriormente.
En nuestra primera sesión, que es uno de los principios fundamentales
de la Ley 388, que es repartir
las cargas y beneficios del ordenamiento,
pues se ve en su máxima expresión en los planes parciales
y en la ejecución de estas unidades de actuación urbanística.
Y entonces ahí tenemos dos tipos de cargas,
las cargas que son locales, que son de un urbanizador normal,
las sesiones y dotación de parques y zonas verdes,
las sesiones para obras públicas correspondientes
a las redes secundarias de servicios públicos,
la sesión y construcción de vías vehiculares locales e intermedias
y todas las vías peatonales,
la sesión de áreas para equipamiento público
y la destinación de suelo para vivienda de interés social
o vivienda de interés proletario.
Esas cargas corresponden a todos los urbanizadores, de hecho,
bien sea por plan parcial o sin plan parcial,
y hay unas cargas generales que son las que se distribuyen
en un plan parcial entre todos los propietarios
que se ven beneficiados o entre los propietarios
y la ciudad.
Esas son la infraestructura vial principal,
las redes matrices de servicios públicos
y la preservación del patrimonio cultural y natural.
Esas son cargas de ciudad que en un plan parcial
se van a distribuir
entre los propietarios que se ven beneficiados de esas cargas
y la ciudad.
Y que nos dice la normatividad colombiana
que se recuperan a través de tarifas,
de contribución de valorización, de participación en plusvalía,
que son instrumentos generales de financiación del desarrollo urbano
o por sistemas de reparto de cargas y beneficios.
En este caso, ese sistema de cargas y beneficios
los genera el mismo plan parcial.
¿Y qué son los beneficios urbanísticos?
Pues básicamente los determina la norma que estamos estableciendo
en esos planes,
que son los aprovechamientos en metros cuadrados,
o sea, cuánto podemos edificar y en qué usos se puede edificar,
y los valores de venta que representan esos aprovechamientos.
Entonces, ¿cómo sería un sistema de repartos de cargas y beneficios
en un plan parcial?
Pues se daría a través,
la mayoría de planes lo están manejando en Colombia, sí,
para poder hacer una distribución equitativa
realmente de cargas y beneficios,
y es que se da una edificabilidad básica,
con ello se asume todas las cargas de la urbanización,
pero hay una edificabilidad adicional,
para poder asumir las cargas generales.
¿Esto para qué se hace?
Para que el Estado no tenga que sufragar
cargas generales, que seguramente si no tiene para sufragarlo,
pasarán años y se empezarán a generar déficits
en esas zonas.
Entonces, para que el mismo plan parcial,
el mismo desarrollo inmobiliario, pueda sufragar todas estas cargas,
por eso se manejan la edificabilidad básica y la edificabilidad adicional
que se obtiene por asumir esas cargas generales.
Por ejemplo, este es el sistema de reparto de cargas y beneficios
de un plan parcial que se denomina Plan Parcial Volador
para el desarrollo de un proyecto urbanístico de expansión urbana
en la ciudad de Barranquilla que se llama A la Medida del Río.
Allí ellos sufragaron todas las cargas de su plan parcial.
Entonces se les da una edificabilidad adicional
por el suelo que se dan para la malla vial arterial
y para equipamientos y cargas adicionales a los obligatorios
y también por la obra.
Por la obra también.
El valor que ellos asumen en la obra también representa un valor en metros
cuadrados y por lo tanto una edificabilidad adicional.
Así este proyecto asumió absolutamente todas las cargas,
tanto las locales como las generales,
dentro de su proyecto.
Territorio mediante aprovechamientos urbanísticos, o sea,
es mediante el mismo desarrollo inmobiliario
se pagan las cargas que pertenecen a los urbanizadores,
pero también aquellas que pertenecen a la ciudad.
¿Y cuáles son los instrumentos de gestión urbanística
que son los siguientes instrumentos?
Además de esos planes parciales, además de esas unidades
de ejecución donde solamente son para ciertas áreas de la ciudad,
como les digo, áreas de expansión urbana,
grandes áreas de renovación urbana, de redesarrollo donde se va.
Como a reestructurar absolutamente todo y para suelos muy grandes
de desarrollo, pues se utiliza el plan parcial,
las unidades de actuación urbanística.
Pero para el resto de ciudad, pues también existen
otros instrumentos de gestión urbanística que nos menciona
la ley 388 y que señalábamos en la clase anterior
y son los que.
Hay unos que incorporan
todos los diferentes niveles de gestión del gobierno,
de los niveles de gobierno, nación, departamentos y los municipios
y la gestión público-privada.
Ahí encontramos las actuaciones urbanas integrales.
Y los macro proyectos urbanos,
que además tocan diferentes sectores.
Entonces se hace un proyecto de transporte,
pero no es solo un proyecto de transporte,
también va a ser un proyecto de renovación urbana,
donde van a haber proyectos de equipamiento,
donde también va a haber un proyecto de espacio público.
O sea, que tocan diferentes sectores de la ciudad
y que son financiados por diferentes niveles de gobierno
y donde también hay una participación activa
y de financiación del sector privado.
Y los instrumentos de gestión de suelo que nos trae
la ley, que son muy importantes porque con ellos se ejecuta
el plan que es la adquisición de suelos por motivos
de utilidad pública,
que es básicamente la expropiación que inicia con una enajenación
voluntaria y que se puede hacer no solamente por mecanismos judiciales,
sino que en Colombia existe la expropiación administrativa,
que si bien existe,
era como la excepcional, hoy es la regla general
para desarrollar grandes proyectos en las ciudades.
Tenemos otro instrumento muy importante
que se llama el anuncio de proyecto,
que básicamente lo que hace es que se anuncia el proyecto
y se valora el suelo con un precio de referencia.
Para que los valores que aumenta el suelo por el mismo proyecto
no sean pagados por el Estado,
o sea, que el Estado no termine pagando
y adquiriendo suelo y pagando la plusvalía que generó
el anuncio de ese mismo proyecto.
Este instrumento es muy interesante,
es para todos los proyectos públicos,
también se pueden desarrollar para proyectos privados,
pero lo que se espera es que no se paguen
las expectativas de valor que genera el mismo proyecto.
Eso también no lo mencionó la ley, pero fue desarrollado en un decreto
de la Nación que hoy se encuentra compilado en el 1077 del 2015.
Tenemos también unos instrumentos que nos ayudan a no retener el suelo,
a condenar la retención de suelo,
que es la enajenación forzosa por incumplimiento
de la declaratoria de desarrollo y construcción prioritaria
y desuso de las edificaciones.
Cuando encontramos grandes terrenos de engorde,
o edificaciones que no están siendo usadas,
se puede hacer una declaratoria de desarrollo y prioritaria
o desuso de edificaciones y se tiene un plazo de tiempo
para que los propietarios empiecen a usar las edificaciones
en su totalidad o a urbanizar o construir
en el tiempo que le da la ley con la normatividad que establece
el plan de ordenamiento territorial.
Si llegado ese momento,
ese plazo, los propietarios no desarrollan o construyen
o usan sus edificaciones, se van a una enajenación forzosa
que inicia con un precio del 70% del valor comercial
y termina en un 70% del valor catastral o con la expropiación.
Tenemos también como instrumentos que gestionan suelo
para los fines del Estado las sesiones obligatorias
en procesos de urbanización, que son esas cargas locales
de la urbanización, donde nos entregan suelo obligatoriamente
para espacio público, vías intermedias y locales
y para equipamientos públicos.
Tenemos también las sesiones adicionales
por edificabilidad adicional,
que vemos también en los instrumentos de distribución equitativa
de cargas y beneficios, por ejemplo, en los planes parciales,
que vemos la edificabilidad básica y la edificabilidad adicional.
Ese mismo instrumento se lleva a otras zonas de la ciudad,
a tratamientos diferentes
como el de consolidación de la ciudad ya construida
o a la renovación urbana reactivación,
donde yo solamente espero densificar una ciudad.
Ahí señalamos estos instrumentos para que si quieren conseguir
alguna edificabilidad adicional a la que hoy tienen derecho,
pues se consiga a través de estas sesiones
o de pagos a fondos para.
Para poder gestionar suelo para espacio público,
para equipamientos.
Y tenemos también la obligación de cesión de suelo para construcción
de vivienda de interés social y prioritaria en algunos momentos,
pero la obligación más importante es de destinar suelo.
Esta es obligatoria para todos los proyectos de urbanización.
Pero tenemos también que en algunos casos
se hacen algunas obligaciones de cesión o construcción
de vivienda de interés social y vivienda de interés prioritaria
que se consiguen a través de esas cesiones adicionales
por edificabilidad.
Y esos son como nuestros instrumentos de gestión más importantes.
Y para terminar, vamos a señalar los de financiación.
Y los de financiación nos lo establece tanto la ley 388
como otras leyes.
Y tenemos unos instrumentos que son tributarios,
otros que son propios de los instrumentos urbanísticos,
que nacen del derecho urbanístico.
Entonces, los tributarios tenemos.
La participación en plusvalía,
que es una contribución que se cobra por el mayor valor de suelo
que generen las decisiones de la administración,
bien sea incorporando suelo rural a suelo urbano
o a suelo de expansión urbana,
aumentando el aprovechamiento urbanístico en metros
cuadrados o en densidad,
o cambiando la destinación de uso a usos más rentables.
En ese momento se genera un mayor valor de suelo y el Estado
entra a ser partícipe de ese mayor valor de suelo
a través de esta contribución a la participación en plusvalía,
que está dentro de nuestra Constitución
como un derecho de las entidades locales.
De las entidades del Estado,
de las entidades territoriales especialmente,
a participar en ese mayor valor que generan sus decisiones.
Tenemos la contribución a la valorización, que es un tributo
con el que se ha financiado gran parte de obras
que se construyen en la ciudad
y donde se cobra por esa valorización que va a generar la misma obra,
se cobra de forma anticipada para poder desarrollar la obra.
El anticipo del recaudo del impuesto predial,
porque realmente el impuesto predial no sirve para financiar
el desarrollo urbano, pero se ha creado algo que es
anticipar el recaudo del impuesto predial
para programas de renovación urbana,
o sea, para financiar los mismos programas de renovación urbana,
esas cargas generales que no pueden financiarse a través de esos sistemas
de reparto, pues ahí es donde entran.
Este anticipo del recaudo del impuesto predial,
que es un instrumento muy novedoso,
que no se ha implementado en Colombia,
apenas está la normatividad que es del 2020,
y se está empezando a hacer los estudios para proyectos pilotos
en Barranquilla y en Medellín.
Y en Barranquilla
existe un instrumento que, si bien es un tributo general,
se empieza a utilizar para sufragar esas cargas generales
que no pueden sufragar esos planes parciales.
Y es anticipar el impuesto de alineación urbana.
El impuesto de alineación urbana se cobra por la urbanización
o la construcción.
Es un impuesto y se anticipa el pago de ese impuesto
por los mismos promotores inmobiliarios de la zona
para sufragar obras de carga general,
bien sea adentro o fuera del plan parcial,
que se requieren para la ejecución de ese plan.
Esto no es algo nacional,
se ha implementado solamente en Barranquilla,
pero ya han empezado otras ciudades a estudiar esa posibilidad
de anticipar el recaudo de ese impuesto
para poderlo financiar el desarrollo urbano.
Y existen unos instrumentos urbanísticos que son
las obligaciones urbanísticas, los sistemas de reparto y cargas
y beneficios en instrumentos de planeación,
que especialmente son en los planes parciales,
pero que también se pueden dar de manera generalizada
en los planes de ordenamiento, estableciendo edificabilidad básica
y una edificabilidad adicional por sufragar cargas de ciudad.
Estas obligaciones urbanísticas son por tanta edificabilidad,
o sea, yo te doy derecho a construir 20 pisos,
pero para tú construir 20 pisos me vas a cumplir
con estas obligaciones de ciudad, me vas a dar espacio público,
me vas a pagar en fondos para yo sufragar vías,
me vas a hacer arreglos de andenes,
o sea, ese tipo de obligaciones que ya han sido analizadas
por la jurisprudencia colombiana.
O cobros por derechos de edificabilidad,
permitirte construir un poco más allá de lo que se permite
en el plan para también para sufragar cargas generales que son de la ciudad
o el aprovechamiento económico del espacio público.
Darle valor a los bienes públicos del Estado y aprovecharlos, o sea,
no solamente concesionarlos,
sino aprovechar económicamente el uso de los espacios públicos
para poder sufragar.
Esto se hace a través de muchos contratos,
contratos de manejo y administración,
de aprovechamiento de espacio público,
de hacer ferias en los parques,
de poner restaurantes en los parques,
y.
Y todo ese aprovechamiento pasa al Estado
para financiar el desarrollo urbano.
Últimamente hemos tenido, por ejemplo,
el aprovechamiento que se tiene del espacio público aéreo
cuando hay puentes que conectan edificaciones
o, por ejemplo, para la instalación de antenas de telefonía celular,
pues se hace aprovechamiento de ese espacio público,
ese aprovechamiento económico de ese bien,
se valoriza el bien de uso público
para poder financiar el mismo desarrollo.
Desarrollo.
Bueno, y aquí están, digamos, como todos nuestros instrumentos,
los de planeación,
los de gestión, que son entre gestión urbana y gestión de suelo,
y los instrumentos de financiación, no solamente los que me da la ley,
sino unos que se han ido creando.
Y hay un último, que es el derecho de superficie, que es
para financiar únicamente el transporte público
y que también genera valor a los bienes de uso público,
que es poder construir sus en las áreas libres
que tienen los equipamientos de transporte y poder
vender ese derecho de propiedad a terceros
durante un plazo de 80 años.
Este todavía no se ha hecho su reglamentación en Colombia,
no se ha empezado a implementar,
pero esperamos que ayude a financiar el transporte público.
Y aquí terminamos, muchísimas gracias,
digamos como todo el recuento de la normatividad en Colombia
y de sus instrumentos de planeación, gestión y financiación.
Gracias.