Programa 11.
Retracto, propiedad horizontal y nulidad de préstamos usurarios.
El proceso de retracto es un proceso ordinario con especialidades,
arbitrado para tutelar el eficaz ejercicio
del derecho de retracto,
que puede ser un retracto legal o un retracto convencional.
Es retracto legal el derecho real
mediante cuyo ejercicio un tercero se subroga,
con las mismas condiciones estipuladas en el contrato,
en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago.
Es retracto convencional,
sin embargo, ese que tiene lugar cuando el vendedor
se reserva el derecho a recuperar la cosa vendida.
La competencia corresponde a los tribunales de instancia
del lugar en donde radica el bien inmueble.
La legitimación activa corresponde al titular del derecho convencional
o del derecho legal de retracto.
Esta legitimación ha de estar justificada documentalmente
como un presupuesto de admisibilidad de la demanda.
Por tanto, se habrán de acompañar a la demanda
los documentos que constituyan un principio de prueba del título
en el que se fundan las demandas de retracto.
La legitimación pasiva corresponde al vendedor del inmueble objeto
del retracto y a los sucesivos compradores o adquirentes.
Los requisitos de la demanda son los siguientes.
Ha de venir acompañada, como acabo de decir,
primero de un principio de prueba documental del título
en el que se funda el retracto.
En segundo lugar, la documentación de la consignación
del precio de la cosa objeto de retracto
cuando se exija por ley o por contrato
y si el precio no fuere conocido de haberse constituido
caución que garantice la consignación en cuanto el precio se conociere.
Por tanto, esa documentación también es imprescindible
que se acompañe a la demanda.
El plazo difiere.
Para el retracto convencional y a falta de pacto expreso,
la acción ha de ejercitarse en el plazo de cuatro años
contados desde la fecha del contrato.
Y si las partes han convenido otro, el plazo convencional
no podrá en todo caso exceder de diez.
Es decir, podrá ser superior a 4,
pero nunca superior a 10.
El retracto legal tiene como plazo 9 días
contados desde la inscripción, en el registro
y en su defecto, desde que el retrayente
hubiese tenido conocimiento de la venta.
El procedimiento adecuado es el ordinario,
pero tiene especialidades.
Su especialidad es, para que se admita a trámite la demanda,
ha de acreditarse documentalmente la consignación del precio.
Si fuere conocido de la cosa objeto de retracto
o de lo contrario, habrá de constituirse
caución que garantice la consignación en cuanto el precio se conociere,
pero siempre y cuando la consignación del precio se exija,
como he dicho, por ley o por contrato.
Y pasamos al procedimiento de propiedad horizontal,
en realidad procedimientos porque son varios.
La regulación se encuentra en la Ley 49.1960 de 21 de julio
de propiedad horizontal y también en la Ley de Enjuiciamiento Civil.
El procedimiento adecuado es el siguiente,
es el ordinario, cualquiera que sea su cuantía,
pero en el caso de los litigios que no versen exclusivamente
sobre el pago de las deudas sociales.
Los litigios relativos al pago de esas deudas por contribución
de gastos generales y a la dotación del fondo de reserva
de cada comunidad de propietarios podrá tramitarse, sin embargo,
por el monitorio, puesto que es un documento,
un título que permite prácticamente la ejecución.
Por tanto, hay varios tipos de procesos.
El juicio especial contemplado en la ley de propiedad horizontal
y dentro de ella las pretensiones que tengan por objeto
obtener la formación judicial de acuerdos.
Y el nombramiento o relevo judicial del presidente de la comunidad.
También el proceso ordinario, cualquiera que sea su cuantía,
con las modificaciones propias, es decir,
con las especialidades propias de la Ley de Enjuiciamiento Civil
y de la propia Ley de Propiedad Horizontal,
determina que será de aplicación para la impugnación de acuerdos
de la Junta de Propietarios, que sean ilícitos o lesivos
para la comunidad o para los propietarios,
la tramitación de la acción de cesación.
De acciones prohibidas a los propietarios
u ocupantes no propietarios y el proceso monitorio,
como he dicho, para el pago de las deudas
de ese propietario moroso frente a la comunidad.
Por tanto, la pretensión principal en el primero de los procesos,
proceso para la formación de acuerdos en general,
la pretensión principal es la formación de acuerdos.
Y es que cuando no se puedan alcanzar acuerdos y sea necesario
para la copropiedad la adopción de algún acuerdo imprescindible,
los interesados podrán acudir a la autoridad judicial
para que imponga coactivamente ese acuerdo.
Las pretensiones adicionales
son las siguientes el recién nombrado presidente insta al tribunal
para que le releve anulando el acuerdo de designación
de la junta de propietarios o bien en el supuesto
de imposibilidad de la junta para nombrar a su presidente
la competencia corresponde al tribunal de instancia del lugar
en el que se encuentre situada la finca la legitimación activa
a cualquiera de los titulares
interesados en la adopción del acuerdo.
La legitimación pasiva a cualquiera de los titulares interesados,
perdón, a los contradictores.
Los contradictores son
esas personas que precisamente se oponen a la adopción del acuerdo,
cuya formación se interesa al órgano jurisdiccional.
El plazo es el siguiente, la demanda habrá de presentarse dentro del plazo
de un mes.
Ese mes se cuenta a partir del día siguiente al de la celebración
de la segunda junta o del acceso al cargo del presidente designado.
Y la sentencia concluirá este proceso.
El tribunal resolverá en equidad
lo que proceda dentro de los 20 días desde la petición,
haciendo un pronunciamiento expreso sobre la condena en costas.
El segundo procedimiento es el de formación de acuerdo relativo
al nombramiento precisamente de presidente.
Tanto en el supuesto de impugnación por el presidente ya designado
en la junta de propietarios del acuerdo de su nombramiento
como en el de no alcanzarse un acuerdo
para la designación de presidente, el tribunal ha de resolver de plano
lo que considere procedente.
Los acuerdos de la junta de propietarios serán impugnables
ante los tribunales de conformidad con la legislación procesal general.
El procedimiento para la impugnación de los acuerdos
de la Junta de Propietarios
es el tercero de los procesos que estudiamos
en este bloque.
Las pretensiones son las siguientes.
Los acuerdos de la Junta de Propietarios
serán impugnables ante los tribunales de conformidad
con lo establecido en la legislación procesal general.
En los siguientes supuestos.
Primero, cuando sean contrarios a la ley
o a los estatutos de la comunidad de propietarios.
Segundo, cuando resulten gravemente lesivos para los intereses
de la comunidad en beneficio de uno o varios propietarios.
Tercero, cuando supongan un grave perjuicio
para algún propietario que no tenga obligación jurídica
de soportarlo o se haya adoptado con abuso de derecho.
El plazo es el siguiente, la acción caducará a los tres meses
de adoptarse el acuerdo por la Junta de Propietarios,
salvo que se trate de acuerdos contrarios
a la ley o a los estatutos,
en cuyo caso esta acción caducará al cabo de un año.
La legitimación activa corresponde a los propietarios que votaron
en contra de ese acuerdo, los que se abstuvieron,
los que no participaron en el acuerdo por estar ausentes en ese momento
o por haber sido privados del derecho de voto de forma indebida.
Y la legitimación pasiva corresponde al propietario de la comunidad.
De propietarios, que es el que a su vez la representa.
El procedimiento es el juicio ordinario de nuevo,
cualquiera que sea la cuantía, pero eso sí, al igual que antes,
siempre y cuando no verse exclusivamente sobre reclamaciones
de cantidad.
La especialidad es la siguiente
y es que la impugnación de los acuerdos de la Junta
no suspenderá su ejecución,
salvo que el Tribunal así lo disponga.
Pero lo habrá de disponer con carácter cautelar
a solicitud del demandante y una vez oída la comunidad de propietarios.
Y pasamos al siguiente procedimiento.
Es el de la cesación de actividades prohibidas
a los propietarios u ocupantes.
Se inicia por requerimiento del presidente de la comunidad
y lo hace al autor de esas actividades prohibidas
para que cese en las mismas.
Con apercibimiento de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Si el infractor persiste en su conducta,
la Junta podrá autorizar al presidente
para que ejercite esta acción de cesación que se sustanciará
a través del proceso ordinario.
El objeto litigioso, por tanto,
es la cesación de actividades del propietario
o ocupante que están prohibidas en los estatutos,
que resultan dañosas para la finca
o que contravengan las disposiciones generales
sobre actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas,
ilícitas.
La legitimación activa la ostenta la Junta de Propietarios,
quien habrá de adoptar ese acuerdo autorizando al presidente
para entablar la acción de cesación y éste actúa
en representación de la comunidad durante el juicio.
La legitimación pasiva corresponde, sin embargo,
al propietario o sufructuario,
representante del piso proindiviso u ocupante
que han cometido o están cometiendo alguna de estas actividades
prohibidas.
La competencia corresponde, como siempre,
al tribunal de instancia del lugar donde radique la finca.
El procedimiento es el ordinario y las especialidades
de este procedimiento son las siguientes.
Primero, ese requerimiento fehaciente,
el presidente de la comunidad, a iniciativa propia
o de cualquiera de los propietarios,
requerirá a quien realice las actividades prohibidas,
las que hemos relacionado, y le requerirá que cese
inmediatamente la realización de las mismas bajo apercibimiento
de iniciar las acciones judiciales procedentes.
Solamente si el infractor persiste en esa conducta,
entonces el presidente,
previa autorización de la Junta de Propietarios
debidamente convocada al efecto,
podrá entablar contra él una acción de cesación.
La documentación acreditativa debe acompañarse a la demanda
y es que irá acompañada de ese requerimiento fehaciente
al infractor y también de la certificación
del acuerdo adoptado por la Junta de Propietarios.
Se adopta como medida cautelar la siguiente y es que el juez
podrá adoptar con carácter cautelar la cesación inmediata
de la actividad prohibida bajo apercibimiento
de incurrir en otro caso en delito de desobediencia.
La sentencia estimatoria
de la pretensión de cesación tiene los pronunciamientos siguientes.
Primero, la cesación definitiva de esa actividad prohibida.
Segundo, la indemnización de los daños y perjuicios
que procedan.
Tercero, la privación del derecho al uso de la vivienda o local por tiempo
no superior a tres años en función de la gravedad de la infracción
y de los perjuicios que se hayan ocasionado a la comunidad.
Cuarto, si el infractor no fuese propietario,
la sentencia podrá declarar a su vez
extinguidos todos los derechos relativos a la vivienda,
al local y el inmediato lanzamiento.
Pasamos al procedimiento para exigir el pago
de las obligaciones comunitarias, el más común.
La comunidad podrá,
sin perjuicio de la utilización de otros procedimientos judiciales,
reclamar del obligado al pago todas las cantidades que le
sean debidas en concepto de gastos comunes,
tanto si son ordinarios como extraordinarios,
generales o individualizables.
A fondo de reserva
y mediante este proceso, que es un monitoreo especial aplicable
exclusivamente a las comunidades de propietarios en régimen
de propiedad horizontal, podrá exigir este pago.
El objeto litigioso, por tanto, es la reclamación de deuda
por impago de cantidades debidas en concepto de gastos comunes
de comunidades de propietarios en inmuebles
que sean urbanos.
La legitimación activa corresponde a la comunidad de propietarios,
representada en juicio por su presidente
o por el administrador,
si así lo designa la junta de propietarios.
La legitimación pasiva corresponde al propietario del piso o local moroso
por incumplir la obligación de contribuir al pago
de esos gastos generales o a la dotación de ese fondo
de reserva que se crea en cada comunidad precisamente
para atender a las obras de conservación
y, en su caso, de reparación de la finca
cuando sea preciso.
La competencia corresponde al tribunal de instancia
del domicilio o residencia del deudor,
puesto que estamos ante un monitorio.
Por tanto, será exclusivamente competente
para este monitorio el tribunal de instancia,
insisto, del domicilio o residencia del deudor,
pero si no fuesen conocidos,
el del lugar en el deudor pudiese ser hallado a efectos de requerimiento
de pago por el tribunal o el del lugar donde se halle la finca,
en estos dos últimos supuestos, a elección del solicitante.
Los presupuestos del monitorio por impago de rentas comunitarias
son los siguientes.
Primero, habrá de acompañarse a la demanda
un certificado del acuerdo de liquidación de la deuda
emitido por quien haga las funciones de secretario de la comunidad
con el visto bueno del presidente.
En este certificado deberá constar el importe adeudado
y también su desglose.
Además de ese certificado,
debe acompañarse con la petición inicial
del proceso monitorio, el documento acreditativo
en el que conste haber se notificado al deudor,
pudiendo también hacerse de forma subsidiaria
en el tablón de anuncios o lugar visible de la comunidad
durante un plazo mínimo de tres días.
En tercer lugar, se podrán incluir
en la petición inicial del procedimiento monitorio
las cuotas acordadas que se debenen hasta la notificación de la deuda,
así como todos los gastos y costes
que conlleve la reclamación de la deuda, incluidos los derivados
de la intervención del secretario administrador,
que también serán a cargo del deudor.
Las especialidades son las siguientes.
Primero, para instar esta reclamación a través del monitorio,
habrá de acompañarse a la demanda
un certificado del acuerdo de liquidación de la deuda
emitido por quien haga las funciones de secretario de la comunidad,
como he dicho antes, con el visto bueno del presidente.
Además de este certificado y junto con la petición inicial,
habrá de acompañarse el documento acreditativo
en el que conste haber se notificado al deudor,
pudiendo también hacerse en ese tablón de anuncios
o lugar visible durante ese plazo de tres días.
Se podrán incluir además en la petición inicial
las cuotas aprobadas que se devengan hasta la notificación de la deuda.
También lo hemos dicho y es que cuando el deudor.
Se oponga a la petición inicial del proceso monitorio,
la comunidad podrá solicitar el embargo preventivo
de bienes suficientes
de aquel para hacer frente a la cantidad reclamada,
también a los intereses y a las costas.
El Tribunal acordará en todo caso el embargo preventivo
sin necesidad de que el acreedor preste caución.
No obstante, el deudor podrá enervar este embargo prestando las garantías
establecidas en la ley procesal.
Respecto de la postulación,
cuando en la solicitud inicial del monitorio se utilizan
los servicios profesionales de abogado y procurador
para reclamar las cantidades debidas a la comunidad,
el deudor deberá pagar los honorarios y derechos
que devengan ambos por su intervención.
Tanto si hubiera atendido al requerimiento de pago
como si compareciera ya directamente ante el tribunal para la ejecución.
El procedimiento
es el que corresponde al proceso monitorio que se explicará
en otro lugar de esta misma serie de derecho procesal civil especial.
Por tanto, nos atenemos a los artículos 812 a 818
de la Ley de Enjuiciamiento Civil.
La reclamación de los gastos de la comunidad
y del fondo de reserva o cualquier cuestión
relacionada con la obligación de contribuir a ellos
también podrá ser objeto de mediación, de conciliación,
de arbitraje y ya no digamos de cualquier otro medio adecuado
de resolución de controversias.
Pasamos al último proceso de este programa,
que es el procedimiento para la declaración
de los préstamos usurarios.
Está regulado en una ley muy antigua,
la Ley 23 de julio de 1908 sobre nulidad de contratos
de préstamos usurarios y también en la Ley de Enjuiciamiento Civil.
Su objeto litigioso
son las pretensiones de nulidad de un contrato de préstamo
en el que se estipule un interés notablemente superior
al normal del dinero y además manifiestamente desproporcionado,
con las circunstancias del caso o en condiciones
tales que aquel resulte leonino, habiendo motivos para estimar
que ha sido aceptado por el prestatario
a causa de una situación angustiosa de su inexperiencia
o de lo limitado de sus facultades para comprender ese contrato.
La legitimación activa corresponde al prestatario
y la pasiva al prestamista.
Hay una posible prejudicialidad penal
y es que la presentación de denuncia o la interposición de querella
en la que se expongan los hechos de apariencia delictiva
relacionados con el título ejecutivo o con el despacho
de la ejecución forzosa no determinarán por sí solos
que se decrete la suspensión de este proceso.
Sin embargo,
si se encontrase pendiente de causa criminal
en la que se investigan precisamente estos hechos
de apariencia delictiva,
que de ser ciertos determinarían la falsedad o nulidad del título,
o la invalidez o la ilicitud del despacho de la ejecución,
entonces el tribunal que la autorizó,
oídas siempre las partes y el Ministerio Fiscal,
podrá acordar la suspensión de la ejecución.
La competencia corresponde al tribunal de instancia del domicilio
del demandado en defecto de sumisión expresa o tácita.
El procedimiento es el ordinario,
que corresponda según la cuantía del préstamo.
Entre las especialidades destacan dos y es la primera excepción
a la prueba plena de los documentos públicos
y es que en materia de usura los tribunales resolverán
en cada caso formando libremente su convicción
sin vincularse a lo establecido en el apartado correspondiente
del artículo que regula la prueba que causa prueba plena.
Por tanto, los documentos públicos
en materia de usura serán resueltos por los tribunales libremente.
Y por último la sentencia.
Declarada la nulidad de un contrato, el prestatario estará obligado
a entregar tan solo la suma recibida.
Si hubiera satisfecho parte de aquella y los intereses vencidos,
el prestamista entonces deberá devolver al prestatario
lo que tomando en cuenta el total de lo percibido exceda
de ese capital que ya ha sido prestado.
Muchas gracias.