Hola, en un módulo anterior ya vivimos lo que son
los objetivos sociales generales del proceso de gestión urbanística.
Ahora nos interesa concretar cuáles son los objetivos
instrumentales específicos que se pretenden conseguir
de cada actuación de gestión urbanística,
y esto está íntimamente relacionado con cuáles son las obligaciones
que los propietarios afectados por procesos de gestión urbanística
van a tener que cumplir.
Repasando temas anteriores, tomemos como punto de partida inexcusable
que el inicio del proceso de gestión urbanística
tenemos un plan de vuelo, por así decirlo,
un punto de partida insoslayable,
que es el planeamiento que legitima ese proceso de gestión
para iniciar el proceso de gestión debe saberse de antemano
qué es lo que se trata de gestionar,
qué modelo territorial se trata de materializar
y de llevar a la realidad.
Recordemos que en España la actuación urbanística
de la Administración tiene cuatro etapas muy claras.
Bien delimitados una delante de otra.
La primera de ellas
es la planificación a la que seguirá el proceso de gestión de suelo,
a la que seguirá el proceso de urbanización física de la ciudad
y concluirá con el proceso de edificación.
Por tanto, estamos en el inicio de esta segunda etapa
de la fase de la gestión urbanística y, por tanto,
siempre tenemos que contar con un planeamiento previo,
como mucho.
Un planeamiento que simultáneamente se haya aprobado
junto con la tramitación de los instrumentos de gestión,
de suerte que estos instrumentos,
en el momento de ser oficialmente aprobados,
lo sean de conformidad con un planeamiento
previamente aprobado, que les sirva de título de legitimación
para llevarlos a efecto.
Cuáles son los objetivos, por así decirlo,
instrumentales de la gestión urbanística,
para entendernos que es lo que se espera conseguir
con el proceso de gestión urbanística o el proceso de reparcelación?
Por ejemplo, en primer lugar,
conseguir las cesiones de suelo dotacional de modo gratuito
para la administración.
Cuando hablamos de suelo dotacional estamos hablando fundamentalmente,
pues del terreno necesario para la construcción de calles
todo un sistema de viabilidad plazas avenidas etcétera
parques y jardines de carácter público
que vayan a ser destinado a ser utilizados por el conjunto
de los ciudadanos y equipamientos,
es decir, cualquier tipo de edificio público
para el desarrollo de las actividades propias de los servicios públicos
de la administración, hablamos tanto de parcelas de terrenos
reservados para infraestructuras de tipo depuradores,
como infraestructuras, de tipo edificios militares,
edificios de la policía, edificios administrativos,
oficinas para la municipalidad, hablamos de parcelas
reservadas para usos, docentes para colegios,
para institutos de enseñanza secundaria, para universidades,
hablamos también de parcelas de uso sanitario,
centros de salud, primarios, centros de salud secundarias,
de cualquier tipo de parcela destinada a las funciones públicas
que desarrolla o de servicio público que desarrolla la Administración.
Esta sería el primer objetivo, la cesión del suelo dotacional,
que la administración pueda obtener todos los terrenos soporte
de este tipo de actividades públicas o de uso público necesarias
dentro del tejido urbano para el buen funcionamiento
de este y para abastecer de servicios a la población
y que las obtengan de un modo gratuito sin coste, a coste cero
para los poderes públicos sin necesidad de gasto por parte
de la Administración.
En segundo lugar,
también se pretende que la Administración
obtenga de modo gratuito, solares, suelo, urbanizado necesario
para la construcción de viviendas sociales y viviendas sujetas
a algún régimen administrativo de promoción de vivienda público,
de vivienda privada, social, del precio limitado al alquiler,
ocupación limitado en precio de venta controlado por la Administración,
de modo que todas las actuaciones urbanísticas cuenten siempre
con un mínimo de parcelas previstas con esta finalidad,
y que estas parcelas hayan sido obtenidas de modo gratuito
por la administración antes en el proceso de desarrollo
de la actuación urbanística.
No menos importante sería el tercer objetivo de costear y realizar
toda la infraestructura física de urbanización de urbanización.
Toda la ingeniería civil, las obras de urbanización
a quien según cada país y cada cultura urbanística a veces
se incluye unos conceptos y a veces incluyen otros,
tratan de explicar los que se incluyen en España,
en los que deben ser costeados por los propietarios involucrados.
En un proceso de gestión urbanística,
singularmente en un proceso de reparcelación la vialidad,
es decir, pavimento a pavimentación de calzadas,
la pavimentación de vías peatonales, pavimentación de vías ciclistas,
los todas las redes de saneamiento, tanto de aguas residuales
como de aguas pluviales normalmente con redes separativas,
la red de suministro de agua, la red de suministro de energía eléctrica,
la red de suministro de gas, la, el sistema de telefonía,
el sistema de cableado, el alumbrado público de las calles.
Todo esto es lo que integra nuestro concepto,
el proceso urbanizador
y todo esto es lo que debe ser ejecutado de forma simultánea
y debe ser costeado con cargo a las cargas
que van a soportar los propietarios, en el proceso urbanizador
y en el proceso de reparcelación.
Hay cuestiones que funcionan mejor y cuestiones que funcionan peor.
Digamos, por ejemplo, que dentro del saneamiento en España
es frecuente que no solamente se incluya
lo que es la red, la canalización de las aguas residuales,
sino también el sistema de depuración,
una contribución al sistema de depuración de aguas residuales
España.
El sistema de depuración de aguas residuales
es bastante.
Uno de los mejores posiblemente de Europa,
porque en este país nuestro país vive del turismo
en buena parte del turismo de sol y playa,
y la limpieza de las playas constituye un objetivo social
de primera importancia y entonces es frecuente
que las legislaciones exijan una contribución
a todos los procesos urbanizadores
para que complementen el sistema de depuración,
aparte del sistema de saneamiento, la distribución de gas,
la distribución de energía eléctrica
y la distribución de telefonía; cableado para telecomunicaciones,
evidentemente será explotada por compañías privadas.
Sin embargo, la preparación de toda esta infraestructura
es desarrollada con cargo al proceso urbanizador
con cargo a los costes que soporta la propiedad del suelo
en el seno del proceso de reparcelación.
Aquí las las vicisitudes, son distintas.
En cada uno de los casos o buscadores funcionan mejor
o funcionan peor.
Normalmente, en el caso de la telefonía, por ejemplo,
lo que ocurre es que las compañías que explotan este tipo de servicios
aportan los materiales necesarios,
y la instalación de los mismos, el propiamente dicho,
es realizado dentro del proceso de obras
de urbanización, que es sufragado por los propietarios
involucrados en el mismo y controlado por la administración.
Es más complejo el tema en el caso de la electrificación,
también explotada por compañías privadas,
por cuanto en realidad, estas compañías,
explotan en un régimen de monopolio natural,
es decir, cada distribución eléctrica en cada parte del territorio
está en manos de una única compañía y resulta más compleja
la interlocución entre los sujetos responsables del proceso urbanizador
y los sujetos responsables de la explotación
de estas redes de distribución de energía eléctrica.
Otro frecuenten objetivo del proceso urbanizador
es la realización de conexiones externas
a los ámbitos de urbanizaciones.
Es decir,
no solamente ha de realizarse en lo que es la urbanización
el perímetro de urbanización envolvente de las futuros edificios,
de las parcelas privadas,
donde se va a edificar por parte de los propietarios que financian
todo este proceso que van a soportar estos costes,
sino que también es frecuente que hayan de hacer una aportación
o una realización material de algún tipo de conexión externa
que resulta necesaria para garantizar que la red interna
del ámbito de actuación está correctamente conectada
con las infraestructuras preexistentes en el territorio.
Es normal que un ámbito de actuación urbanístico,
pues tenga que realizar una ampliación,
una conexión a una autovía a,
una carretera general supramunicipal,
con el fin de conectar el ámbito concreto de actuación a la red,
que lo va, que va a permitir dotarlo de servicios o reforzar esa autovía,
con una vía de generación o con la infraestructura
que sea necesaria para evitar que la nueva urbanización
pueda colapsar o pueda sobrecargar.
El funcionamiento de las redes generales
de infraestructuras ya existentes y esto
también es algo que corresponde sufragar al ámbito de actuación
o los propietarios involucrados en la reparcelación,
correspondientes al ámbito de actuación de que se trate,
y donde nos importante es este concepto final.
La equidistribución, es decir,
el justo reparto de beneficios y cargas
entre todos los propietarios afectados por proceso urbanizador
de manera que todos, en función de su aportación de terreno originario,
reciban una proporción equivalente de aprovechamiento urbanístico
lucrativo.
Todo se puedan beneficiar de forma igualitaria proporcional,
entiéndase a su aportación originaria y también,
en función de lo que vayan a recibir en forma de derechos de edificación.
Contribuyan proporcionalmente a costear las cargas de urbanización
para todos los conceptos que previamente han quedado aquí
expuestos.
Es frecuente
que la actuación urbanística sea una actuación poligonal,
estrictamente limitada a la ámbito perimetral
de las parcelas edificables que se van a desarrollar,
pero no es totalmente infrecuente que se asocie a dichas
algunas de estas actuaciones la obligación de complementar
la urbanización fuera de ella, fuera del ámbito del polígono,
incluso en términos discontinuos, respecto al ámbito del polígono,
en los que suelen denominarse sistemas generales,
siguiendo la terminología propia de la legislación estatal supletoria
de 1976, que todavía vigente,
con carácter supletorio en España, es decir,
es posible que los propietarios del polígono,
además de realizar las sesiones votacionales,
propias internas de este posterior,
ceder terrenos situados fuera del contribuir
a la cesión de terrenos ubicados fuera del polígono,
ya sea porque hay que hacer una conexión a una carretera general
-autovía.
Para suplementar esa conexión,
pues es necesaria la aportación de un terreno adicional
o ya sea porque el planeamiento prevé que haya unos terrenos
al servicio general de la ciudad que han de ser cedidos.
Entre todas las futuras actuaciones urbanísticas
que van a ser desarrolladas en el ámbito de dicha ciudad
es el plan general.
Puede prever un conjunto de terrenos que no están ínsitos,
no están directamente vinculados
a ninguna actuación urbanística en concreto,
pero que entre todas las futuras actuaciones urbanísticas
deben contribuir de repartirse el coste necesario
para la obtención gratuita por parte de la Administración
de esos terrenos.
Normalmente, cuando estamos hablando de estos, de estos sistemas generales
que no están dentro, no son propios del ámbito poligonal
la aportación que hacen los propietarios
se suelen reducir exclusivamente a la aportación gratuita del suelo,
no a la construcción física de las infraestructuras generales,
de los que se van a realizar sobre ese suerte.
Quiero decir, por ejemplo que es más normal
es que los propietarios contribuyen a la cesión de un viario general
que haya de realizarse con cargo a diversos actuaciones urbanísticas
a diversas reparcelaciones.
Es un sistema general, pero, sin embargo,
la ulterior urbanización la construcción de la obra civil
sobre ese viario es algo que es responsabilidad de la Administración
y que no suelen repercutirse a los propietarios.
No obstante, la legislación de suelo,
vicente de España, permite ser muy flexible
y dejar esto completamente en manos del poder de decisión
de cada una de las legislaciones autonómicas, regionales,
que pueden prever contribuciones económicas.
También con este objeto, en mayor o menor medida,
depende de la legislación regional que sea aplicable a cada caso.
El instrumento estrella a través
del que se realiza este proceso de gestión urbanística
es en la mayoría de los casos la reparcelación;
por tanto, conviene que que especifiquemos
cuáles son los objetivos que se pretenden conseguir con la
reparcelación, porque nos dan una clara noticia
de cuáles son los objetivos propios de la gestión urbanística,
básicamente 4.
En primer lugar, ceder gratuitamente el suelo
a la administración solo para las calles,
el suelo donde se deba urbanizar el suelo.
Votación al público como antes hemos expresado de manera
que quede deslindado el suelo público de suelo privado;
el suelo público quedará en manos de la Administración
y el suelo privado se repartirá dentro de la reparcelación
entre los propietarios, que contribuyen a ella
para poderlo edificar.
Una parte del suelo que va a poder ser edificado como antes hemos visto
es también cedido a la administración para la construcción
de viviendas sociales en determinados porcentajes que son variables
en función de las disposiciones de cada legislación regional
normalmente es el 10 por 100 de la del potencial edificatorio
ha de ser cedido gratuitamente la Administración
para fines vivienda social del suelo
no de las viviendas
y luego es administración quien se encarga de gestionar la construcción
de las mismas si bien este porcentaje
pues depende de los casos puede variar entre un cinco por 100
un 30 por 100 en ocasiones depende concretamente del supuesto concreto
al que nos estemos refiriendo su ubicación territorial
legislación regional aplicable al caso la reparcelación
también lo te hará dividirá las parcelas fla
forma urbana necesaria para poder ser edificadas
las originarias pueden tener una forma rústica
completamente inadecuada como soporte del futuro tipo de edificación
la futura tipología de edificación prevista por el plan y por tanto
hace falta reconfigurar las dividirlas en porciones
que sean adecuadas a la tipología edificatoria
que tiene prevista el plan y según el uso
de que se trate se muestra comercial residencial
y la tipología residencial
de que se trate pues falta un tipo de parcelación
u otro tipo de parcelación Volotea miento diferentes
de lo cual también se encarga la reparcelación,
y finalmente la reparcelación, al repartir justamente
entre todos los propietarios afectados, tanto los beneficios,
entendidos como aprovechamientos de potencial edificable
que se van a derivar de todo este proceso,
las parcelas edificables y su potencial edificable
como las cargas,
las cesiones y las contribuciones económicas para financiar
todos los elementos que anteriormente hemos descrito
y que constituyen los objetivos instrumentales
de cada actuación de gestión urbanística.
Muchas gracias.