Hoy vamos a intentar hablar de algo que no es fácil,
y es que tiene de peculiar el sistema urbanístico
español que lo hace, peculiares y que hace difícil,
a veces, comprenderlo.
Para quiere entrar, el, desde una perspectiva foránea.
Nos interesa la cuestión cultural,
cuál es el fondo de la cultura urbanística
que se ha sentado en España partiendo de su modelo legal?
.
Bien decía decían.
Han ido que que todo el mundo tiene derecho a su asumido,
minutos de gloria pues parafraseándolo.
Yo diría que todo el mundo tiene derecho
a invertir a inventar su neologismo,
aunque sea una subida entonces permítanme
que me invente el neologismo, no cometería que,
como su propio nombre indica su propia tecnología
la, da a entender vendría a ser algo así como el artilugio,
la técnica o el ingenio de medir los derechos,
las facultades y las prerrogativas,
como si fueran cosas físicas como si los pudiéramos medir
de forma geométrica.
Cuando legalmente decimos que en un terreno
se puede edificar algo, le tienen una determinada edificabilidad
con unas determinadas condiciones, estamos diciendo algo diferente
de si decimos cuáles son los derechos que tiene
a edificar el dueño de ese terreno, es decir,
no es lo mismo la descripción puramente del potencial físico física
de la, de, de lo que se puede edificar en un terreno
que la, por así decirlo,
no cometería de cuál es la magnitud de los derechos de edificación
que tiene el dueño del terreno.
Quedémonos con esta sutil diferencia,
porque a continuación veremos
que para entender correctamente el sistema urbanístico español
tiene, reviste su importancia en España
la diferencia de la mayoría del resto de países.
Es muy muy frecuente la utilización del concepto de edificabilidad bruta
como un concepto diferenciado del concepto de edificabilidad neta
en que se distinguen bien edificabilidad neta
vendría a ser el derecho de edificación
que quiere el propietario sobre cada parcela,
o si lo quieren ver desde el punto de vista
no, no métrico desde el punto de vista puramente físico,
lo que se puede construir dentro de cada parcela.
Es decir, aquí tenemos un ejemplo,
estas son parcelas de carácter residencial en el casco histórico
de una ciudad,
y esto son parcelas de carácter terciario.
Lo que se puede edificar es lo que se puede edificar aquí aquí
y aquí y aquí que el plan nos regula sería la edificabilidad neta.
La edificabilidad bruta,
por el contrario, vendría determinada por un coeficiente virtual
de edificabilidad que sería aplicable a todo el ámbito
de gestión urbanística en que se encuentra comprendida
esas parcelas que antes he señalado.
Este es el mismo ámbito que hemos visto antes.
Solo que he visto mismo ámbito, pero he visto sin diferenciar,
las parcelas es un coeficiente virtual que resulta simplemente
de dividir.
La suma de potenciales edifique, habilidades netas
que tenemos en esta avance.
Más está más está más está más; es cogemos la suma
de todas estas edifique habilidades
y la dividimos por la total superficie del ámbito
del que estamos hablando.
Por tanto, es un coeficiente que se aplica por igual.
Tanto las parcelas edificables netas
como al terreno del estilo público dotacional,
decisión gratuita que tenemos situado alrededor de estas parcelas,
a todo el terreno, exactamente igual,
bueno, desde un punto de vista aritmético,
lo que estoy diciendo es muy trivial;
no tiene gran complicación si la edificabilidad neta
pongamos por caso en un ejemplo sencillo,
fuera de un metro cuadrado;
uno con cinco metros cuadrados de techo edificable
por cada metro cuadrado de suelo de parcela,
y suponiendo dentro de este ejemplo que el suelo de destino público
de cesión obligatoria a la administración solo
que va a ser destinado a viales ya, jardines, etcétera es,
representa un 40 por 100 del total del ámbito de actuación.
Más o menos vendría a ser del que un 40 por 100 es este suelo de aquí
y que el 60 por 100 es el suelo privado de aquí.
Pues entonces tendríamos
que, mediante una sencilla operación aritmética,
la edificabilidad brutal de inconsciente medio
de edificabilidad que tiene ese ámbito es de 0, con nueve metros
cuadrados de techo por metro cuadrado de suelo,
lo que resulta dividir, multiplicar, uno con cinco por con 6.
Lógicamente, la edificabilidad bruta siempre es menor
que la edificabilidad es, por tanto, la edificabilidad bruta,
una edificabilidad difusas,
y lo quieren entender así repártasela autoria,
en el sentido de que anticipa cuáles van a ser los derechos medios
de los propietarios que en el seno de la reparcelación,
cuando se repartan la total edificabilidad
del ámbito entre ellos, y se los repartan igualitariamente
entre aquellos que van a recibir parcelas edificables
y los que originariamente aportan terrenos que van a ser cedidos
gratuitamente y que van a transferir esos derechos
a las parcelas edificables
y, por tanto, es un anticipo un pensamiento anticipado
de cuál va a ser el resultado futuro de la reparcelación.
Fíjense qué ocurre si hacemos el planteamiento,
al revés.
Es decir,
si partimos de la base de una determinada, esta sería el visual,
de lo que antes hemos estado viendo en planos.
Vamos a intentar ver el ejemplo inverso.
Supongamos que esto es un ámbito de planeamiento parcial,
donde todas estas son parcelas agrícolas.
Los distintos colores
reflejan distintos usos agrícolas del suelo y distintas parcelarias,
del parcelario primitivo y que va a ser urbanizado.
El resultado final de ello sería, estén ya dentro del mismo ámbito,
las parcelas edificables.
Estos son los las zonas, jardines públicos,
zonas viarias y carteles públicos.
Y esto es lo mismo, pero con una visualización
de la posible edificación en volumen.
Hemos hecho la operación al revés, es decir.
Hemos partido de un edificabilidad bruta
que podamos hacerlo con seis metros
cuadrados de techo por metro cuadrado de suelo.
En el conjunto del ámbito de actuación
hemos supuesto el porcentaje,
el que sea, solo de cesión, 30 por 100,
eso lo privado sería el 70 por 100 del reparto,
30, 70, entonces tendríamos que la edificabilidad neta
sería resultado de dividir cero con seis por 100
por el coeficiente de 0, con siete con siete Bruno resultado.
Sería un número verdad?
Un creciente edificabilidad de 85 con 72,
más cosas.
Metros cuadrados de techo por metro cuadrado de parcela neta,
a diferencia de lo que ocurría antes.
Es obvio que este coeficiente raro
no nos está expresando de una forma muy razonable,
demasiado clara qué es lo que se pretende.
Que se pueda finalmente edificar en la parcela neta,
en el edificio que se va a hacer, porque puede tener cierto sentido
que se dedicaba el número de plantas.
Los extranjeros puede tener sentido que sería
un coincidente volumétrico volumétrico,
un coeficiente de edificabilidad neto ya empieza a perder un poco
el sentido.
Es menos expresivo de lo que el resultado físico,
paisajístico, ambiental, que se trata de conseguir,
pero un coeficiente de edificabilidad neta
con tantos decimales evidentemente, no tiene ninguna significación
práctica, y siempre a veces ocurre en España
como consecuencia de que se parte muchas veces de la previsión
de los planes de rango superior,
de un coeficiente de edificabilidad bruta, que luego es repartido alojado
en las distintas parcelas atribuyendo en coeficientes resultantes
de edificabilidad neta que dependen de la magnitud del porcentaje
del suelo para usos públicos.
Que se vaya finalmente a prever dentro del ámbito
de actuación correspondiente
y que puede dar lugar.
Como resultado residual,
pues, a este tipo de previsiones que no tienen un excesivo sentido
desde el punto de vista de la planificación física
del espacio.
He dicho que la edificabilidad bruta es aplicable indistintamente
a los terrenos que el plan, finalmente,
la futura reparcelación va a destinar a usos públicos
y a los terrenos que va a destinar a usos de carácter privado,
a las parcelas edificables privadas,
al igual que a los a los terrenos de uso público.
Cuando un promotor inmobiliario y un constructor en España
compra terrenos en los que está previsto
un proceso futuros, repásesela torio,
al no hubiera ejecución delimitada o un sector de planeamiento parcial
que se va a desarrollar mediante reparcelación,
no paga un precio diferente por el terreno que se edificable
y por la propiedad,
que no es edificable, paga exactamente el mismo precio,
porque todos ellos participan de la misma.
Edificabilidad bruta,
van a aportar el mismo derecho en la posterior reparcelación,
que se va a producir el derecho que recibirá la reparcelación
el dueño del terreno, que se va a destinar a suelo de calle,
o suelo de jardín público y que va a ser cedido gratuitamente
a la Administración.
Es su aportación exactamente igual
que el derecho que aporta un propietario
de un terreno que físicamente va a ser objeto de edificación efectiva
y entonces, siendo esto una práctica normal,
surge inmediatamente la pregunta.
Bueno, entonces los terreros de destino público,
los terrenos de destino dotacional, que están llamados
por imperativo legal a ser cedidos gratuitamente a la administración
en el proceso de reparcelación,
es práctica absolutamente generalizada en España,
digo esos terrenos, tienen derecho de edificación,
el propietario de esos terrenos tiene un derecho de edificación
y la pregunta es compleja, es compleja porque tenemos
que distinguir entre un antes, un dentro y un después
del proceso de reparcelación, es decir,
una cosa es cuál es la situación previa a la reparcelación,
otra cosa es la situación dentro del proceso de reparcelación,
y otra cosa, por supuesto, que ocurrirá cuando reparcelación
haya concluido esto es lo más sencillo
como termina la reparcelación,
evidentemente, tendremos parcelas privadas edificables exclusivamente
como las que teníamos aquí.
Estas de aquí son esto visto en volumen estas
de aquí está las de color que tienen su edificabilidad neta,
y coincide la edificabilidad neta con el derecho del propietario
a edificar.
Por tanto, no tiene ningún misterio la pregunta,
pero antes y dentro es distinto, es decir,
si bien es cierto que dentro del proceso de reparcelación
todos los propietarios que intervienen en él
y que aportan terreno a esa reparcelación
tienen el mismo derecho que el derecho que nos expresa
el coeficiente de edificabilidad bruta.
Sin embargo,
esto no es exactamente así; si nos situamos en una fase anterior
previa al proceso de reparcelación, por qué?
Pues porque el sistema jurídico español,
los derechos de edificación por parte
de los propietarios de suelo que todavía no ha sido urbanizado,
se adquieren como consecuencia del cumplimiento de las cargas
y deberes que impone la legislación para poder realizar
y financiar la urbanización.
Es un modo de adquisición, por así decirlo,
onerosa como si compraban los derechos de edificación
de manera que adquieren esos estrechos edificación
como una contraprestación por las cargas que tienen
que soportar para financiar la urbanización.
Por tanto, la situación antes de que se inicie el proceso
de reparcelación es una situación de mera expectativa,
donde todos tienen la misma expectativa
de conseguir una misma edificabilidad bruta, mismo derechos resultantes,
su coeficiente de edificabilidad bruta.
Pero no es una expectativa que se haya consolidado en un derecho
adquirido por parte de los propietarios muchas veces
esas preceptivas sea percibida como tal,
derecho por parte de ellos desde un punto de vista subjetivo,
pero sin respaldo legal.
No se va a consolidar esa expectativa como un verdadero derecho,
hasta que se haya culminado u hasta cuando con se haya iniciado.
El proceso de equidistribución de realización de la reparcelación
y de cumplimiento efectivo de las cargas que están llamados
a soportar los propietarios.
Como consecuencia de solo cuando este cumplimiento se produzca
es con todos los derechos que antes eran de las expectativas,
se habrán consolidado esto tiene su relevancia
en distintos supuestos, como por ejemplo,
los supuestos de expropiación forzosa,
o en los supuestos de responsabilidad patrimonial,
es decir, de indemnización;
por cambio anticipados de planeamiento,
donde no siempre el propietario va a poder reivindicar el precio
que ha de pagarle la Administración,
las mayores expectativas que le da el coeficiente de edificabilidad bruta,
o no, siempre va a poder reivindicar tener ya un derecho previo adquirido
que no pueda ser modificado en el tiempo a consolidar
esa edificabilidad bruta,
puesto que todavía no ha participado en el proceso de contribución
a las cargas de urbanización.
Hay, por así decirlo,
una cierta paradoja una cierta dicotomía
en lo que son prácticas frecuentes en el mercado inmobiliario.
Cualquier constructor que va a comprar terrenos
estará vigilante respecto
cuál es ese coeficiente de edificabilidad bruta,
cuál es ese coeficiente definitorio de los futuros derechos?
Repártasela.
Torneos para poder determinar cuál es el precio más aquilatado
del terreno y la realidad jurídica de que ante una crisis, por ejemplo,
derivada de un cambio de planeamiento que restringe disminuya
los derechos edificatorios, se encontrará con;
que los derechos delantales eran también las expectativas
y no estaban consolidadas.
Sí?
Muchas gracias.